Имущество для уставного капитала: Три способа безналоговой передачи имущества в бизнесе — Право на vc.ru

Обратите внимание: данный вариант возможно использовать, только если Компания «Б» является единственным участником Компании «А». Если кроме Компании «Б» существуют другие участники и общим собранием Компании «А» принято решение о внесении вклада в имущество, другие участники также будут должны осуществить вклад в имущество Компании «А» в порядке, установленном уставом Компании «А».

Согласно ст. 39 ФЗ об ООО в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно.

В силу п. 1 ст. 27 ФЗ об ООО участники общества обязаны, если это предусмотрено уставом общества, по решению общего собрания участников вносить вклады в имущество. Такая обязанность участников общества может быть предусмотрена уставом общества при учреждении общества или путем внесения в устав изменений по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками единогласно.

Решение общего собрания участников общества о внесении вкладов в имущество общества может быть принято большинством не менее 2/3 голосов общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом.

На основании п. 2 ст. 27 ФЗ об ООО вклады в имущество общества вносятся всеми участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества, если иной порядок определения размеров вкладов в имущество общества не предусмотрен уставом.

Вносимое акционерами в качестве вклада имущество должно относиться к видам, указанным в п. 1 ст. 66¹ Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 66¹ ГК РФ вкладом участника хозяйственного товарищества или общества в его имущество могут быть денежные средства, вещи, доли (акции) в уставных (складочных) капиталах других хозяйственных товариществ и обществ, государственные и муниципальные облигации. Таким вкладом также могут быть подлежащие денежной оценке исключительные, иные интеллектуальные права и права по лицензионным договорам, если иное не установлено законом.

Следовательно, при условии, что Компания «Б» является единственным участником Компании «А», Компания «Б» принимает решение о вкладе в имущество денежных средств в размере прав требования к Компании «А», такое решение оформляется письменно.

Далее Компания «А» и Компания «Б» заключают соглашение о зачете встречных однородных денежных требований. Таким образом, обязательства Компании «А» перед Компанией «Б» прекращаются, а Компания «Б» считается осуществившей вклад в имущество Компании «А».

В соответствии с п. 4 ст. 27 ФЗ об ООО вклады в имущество общества не изменяют размеры и номинальную стоимость долей участников общества в уставном капитале общества.

Акционерный капитал — акционерный капитал, вложенный акционерами и инвесторами

Что такое акционерный капитал?

Акционерный капитал (акционерный капитал, собственный капитал, внесенный капитал, внесенный излишек Распределенный излишек — это счет в разделе собственного капитала баланса, который отражает избыточные суммы, полученные из или оплаченного капитала) — это сумма, инвестированная акционеры компании для использования в бизнесе. Когда компания создается впервые, если ее единственным активом являются денежные средства, вложенные акционерами, баланс балансируется с наличными деньгами слева и акционерным капиталом справа.

Акционерный капитал является основной статьей, но иногда фирмы разбивают на различные типы выпущенных акций. Это могут быть обыкновенные и привилегированные акции, которые указываются по номинальной или номинальной стоимости. Обратите внимание, что в некоторых штатах разрешается выпуск обыкновенных акций без номинальной стоимости.

Уставный капитал отделен от других типов счетов собственного капитала. Как указывает название «дополнительный оплаченный капитал», этот счет капитала относится только к сумме, «внесенной» инвесторами и акционерами, и представляет собой разницу между номинальной стоимостью акции и ценой, которую инвесторы фактически заплатили за нее. .

Акционерный капитал и баланс

Используя фундаментальное уравнение, в котором активы равны обязательствам и собственному капиталу, мы можем видеть, что активы должны финансироваться за счет одного из двух. Один из способов финансирования своих активов компанией — это создание обязательств (заимствование денег или выпуск долга) и, следовательно, создание обязательств, которые должны быть погашены. Другой вариант — выпустить акции через обыкновенные или привилегированные акции. В обмен на претензию на долю собственности компания получает денежные средства от инвесторов и акционеров.

Добавленный излишек и дополнительный оплаченный капитал

Уставный капитал может также включать счет, называемый внесенным излишком или добавочным оплаченным капиталом Дополнительный оплаченный капитал Дополнительный оплаченный капитал (APIC) — это стоимость уставного капитала, превышающая его заявленную номинальную стоимость и указана в разделе «Собственный капитал» в балансе.

Внесенная излишка — это элемент бухгалтерского учета, который создается, когда компания выпускает акции выше их номинальной стоимости или выпускает акции без номинальной стоимости.Если компания привлекла 1 миллион долларов за счет акций с номинальной стоимостью 100000 долларов, у нее будет внесенный излишек. Распределенный излишек. Распределенный излишек — это счет в разделе акционерного капитала баланса, который отражает избыточные суммы, полученные от

0 долларов. Номинальная стоимость акций — это, по сути, произвольное число, поскольку акции не могут быть выкуплены по их номинальной стоимости.

Дополнительный оплаченный капитал такой же, как описано выше.

Таким образом, если компания выпустила обыкновенных акций на сумму 10 миллионов долларов США с номинальной стоимостью 100 000 долларов США, ее собственный капитал будет разбит следующим образом:

• Обыкновенные акции на 100 000 долларов США
• 900 000 долларов США Внесенный излишек (или дополнительный оплаченный капитал)
• Общий акционерный капитал 1 000 000 долларов США

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком услуг финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Станьте сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ®. , призванный превратить любого в финансового аналитика мирового уровня.

Чтобы продолжать изучать и развивать свои знания в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы CFI, указанные ниже:

• Обзор баланса Бухгалтерский баланс Бухгалтерский баланс является одним из трех основных финансовых отчетов. Эти отчеты являются ключевыми как для финансового моделирования, так и для бухгалтерского учета.
• График долга График долга График долга включает в себя весь долг, имеющийся у бизнеса, в графике на основе его срока погашения и процентной ставки. В финансовом моделировании потоки процентных расходов
• Методы инвестирования Методы инвестирования В этом руководстве и обзоре методов инвестирования описаны основные способы, с помощью которых инвесторы пытаются зарабатывать деньги и управлять рисками на рынках капитала.Инвестиция — это любой актив или инструмент, приобретенный с намерением продать их по цене выше, чем цена покупки в какой-то момент времени в будущем (прирост капитала), или с надеждой, что актив будет напрямую приносить доход (например, доход от аренды. или дивиденды).
• Отношение долга к собственному капиталу Отношение долга к собственному капиталу Отношение долга к собственному капиталу — это коэффициент кредитного плеча, который рассчитывает стоимость общего долга и финансовых обязательств по отношению к общему капиталу акционера.

Что такое капитальный актив?

Основные активы — это важные объекты собственности, такие как дома, автомобили, инвестиционная недвижимость, акции, облигации и даже предметы коллекционирования или предметы искусства.Для предприятий основной капитал — это актив со сроком полезного использования более года, который не предназначен для продажи в ходе обычной деятельности предприятия. Это также делает его одним из видов производственных затрат. Например, если одна компания покупает компьютер для использования в офисе, компьютер является основным активом. Если другая компания покупает тот же компьютер для продажи, это считается запасом.

Ключевые выводы

• Основные средства — это активы, которые используются в бизнес-операциях компании для получения дохода в течение более одного года.
• Они отражаются как актив в балансе и списываются на расходы в течение срока полезного использования актива посредством процесса, называемого амортизацией.
• Расходование актива в течение срока его полезного использования помогает сопоставить стоимость актива с доходом, который он получил за тот же период времени.

Предприятия и капитальные активы

Капитальный актив обычно принадлежит за его роль в обеспечении способности бизнеса приносить прибыль. Кроме того, ожидается, что выгоды, полученные от актива, продлятся дольше одного года.В балансе предприятия основные средства представлены в виде основных средств.

Примеры основных средств включают землю, здания и оборудование. Эти активы могут быть ликвидированы в худшем случае, например, если компания реструктурирует или объявляет о банкротстве. В других случаях бизнес избавляется от основных средств, если бизнес растет и ему нужно что-то лучшее. Например, компания может продать одну недвижимость и купить более крупную в более удобном месте.

Предприятия могут избавляться от основных средств, продавая их, обменивая, отказываясь от них или теряя их в результате потери права выкупа. В некоторых случаях осуждение также считается предрасположенностью. В большинстве случаев, если бизнес владел активом более года, он несет прибыль или убыток от продажи. Однако в некоторых случаях IRS рассматривает прибыль как регулярный доход.

Основные фонды также могут быть повреждены или устареть. Когда актив обесценивается, его справедливая стоимость уменьшается, что приводит к корректировке балансовой стоимости в балансе.Убыток также будет признан в отчете о прибылях и убытках. Если балансовая стоимость превышает возмещаемую стоимость, расход по обесценению в размере разницы признается в периоде. Если балансовая стоимость меньше возмещаемой стоимости, обесценение не признается.

Физические лица и основные средства

Любой значительный актив, принадлежащий физическому лицу, является капитальным активом. Если физическое лицо продает акции, произведение искусства, инвестиционную собственность или другой основной актив и зарабатывает деньги на продаже, он получает прирост капитала.IRS требует от физических лиц сообщать о приросте капитала, с которого взимается налог на прирост капитала.

Даже основной дом человека считается капитальным активом. Тем не менее, IRS дает парам, подающим совместно налоговую декларацию, исключение из налога на сумму 500 000 долларов США, а физическим лицам, подающим единоличную регистрацию, — исключение в размере 250 000 долларов США в отношении прироста капитала, полученного от продажи их основного жилья. Однако физическое лицо не может требовать убытков от продажи своего основного места жительства. Если физическое лицо продает основной актив и теряет деньги, он может требовать потери в счет своей прибыли, но его потери не могут превышать их прибыли.Взаимодействие с другими людьми

Например, если физическое лицо покупает акцию на 100 000 долларов и продает ее за 200 000 долларов, он сообщает о приросте капитала на 100 000 долларов, но если он покупает дом на 100 000 долларов и продает его спустя годы за 200 000 долларов, ему не нужно сообщать о прибыли, полученной за счет 250 000 долларов. освобождение. Хотя и дом, и акции являются основными активами, IRS рассматривает их по-разному.

Учет основных средств

Стоимость основных средств может включать затраты на транспортировку, установку и страхование приобретенного актива.Если фирма приобрела оборудование на сумму 500 000 долларов США и понесла транспортные расходы в размере 10 000 долларов США и затраты на установку в размере 7 500 долларов США, стоимость оборудования будет признана в размере 517 500 долларов США.

Когда бизнес покупает основные средства, Налоговая служба (IRS) считает покупку капитальными расходами. В большинстве случаев предприятия могут вычесть расходы, понесенные в течение налогового года, из своих доходов, полученных в течение того же налогового года, и указать разницу в качестве своего коммерческого дохода.Однако большинство капитальных затрат не могут быть заявлены в год покупки, а должны капитализироваться как актив и постепенно списываться на расходы в течение нескольких лет.

Используя амортизацию, бизнес расходует часть стоимости актива в течение каждого года его полезного использования, вместо того, чтобы распределять все расходы на год, в котором актив был приобретен. Целью амортизации актива с течением времени является приведение стоимости актива в соответствие с тем же годом, что и выручка от актива, в соответствии с принципом сопоставления U.С. общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP). Это означает, что каждый год, когда оборудование или машины вводятся в эксплуатацию, учитываются затраты, связанные с использованием актива. Фактически, основные фонды обесцениваются с возрастом. Ставка, по которой компания выбирает амортизацию своих активов, может привести к тому, что балансовая стоимость будет отличаться от текущей рыночной стоимости активов.

Налоговый совет: определение основной собственности

Капитальная собственность — это любая собственность, которая может создать прирост капитала или убытки , когда вы ею распоряжаетесь.Сюда входят амортизируемое имущество, используемое для получения дохода, и соответствующая капитальная собственность.

По данным Канадского налогового агентства, распространенными примерами являются земля, здания, акции, облигации, фонды, трастовые единицы, соответствующая собственность и личная собственность.

Капитальная собственность может быть материальными объектами , такими как автомобили, лодки или здания, но также может быть нематериальной собственностью , такой как права аренды, патенты или товарные знаки, которые называются приемлемой капитальной собственностью.Это может быть мобильный, , например, ювелирные изделия, или , неподвижный, , например, склады. Кроме того, основная собственность может включать основных средств , таких как оборудование, но также может включать оборотных средств , таких как запасы для вашего бизнеса.

CRA требует, чтобы вы сообщали обо всех случаях отчуждения основного имущества , и, в зависимости от типа собственности, его использования и других факторов, вам, возможно, придется указывать прибыль как доход или иметь возможность требовать возмещения убытков.

Необлагаемый прирост капитала

Когда вы продаете собственность для личного пользования, такую ​​как дом или коттедж, вы можете объявить ее основным местом жительства на то время, когда вы занимали эту собственность. В этом случае заработанный прирост капитала будет облагаться налогом. Однако с 2016 года CRA ввело требование о подаче формы T2091 «Определение собственности в качестве основного места жительства». Вы также должны указать эту прибыль в таблице 3 своей налоговой декларации.

Если вы владели домом, в котором вы жили в течение нескольких лет в качестве основного места жительства, а в другие годы вы сдавали его в аренду для получения дохода, вы должны будете сообщить о доходе или убытке от прироста капитала за те годы, когда вы использовали его для получения дохода. .

Невычитаемые капитальные убытки

Личное имущество, такое как украшения, марки, монеты, рисунки и т. Д., Называется зарегистрированной личной собственностью (LPP). LLP может генерировать прирост капитала, который будет отражен как доход, в противном случае приведет к убытку капитала. CRA определило, что капитальные убытки LLP считаются личными потерями и не могут быть востребованы в счет каких-либо доходов. Вы должны сообщить о продаже в Таблице 3 независимо от того, есть ли у вас прирост капитала или убыток.

TurboTax может помочь вам составить список вашей капитальной собственности и заявить о приросте или убытке капитала, независимо от того, представляете ли вы их как инвестор или как индивидуальный налогоплательщик. Подумайте о TurboTax Live Assist & Review, если вам нужны дальнейшие инструкции, и получите неограниченную помощь и советы при уплате налогов, а также окончательную проверку перед подачей заявки. Или выберите TurboTax Live Full Service ^* и попросите одного из наших налоговых экспертов сделать вашу налоговую декларацию от начала до конца.

* Полный пакет услуг TurboTax Live ™ недоступен в Квебеке.

Обладая более чем 20-летним опытом, помогая канадцам уверенно подавать налоги и получать все заслуженные деньги, продукты TurboTax, включая TurboTax Free, доступны на сайте www.turbotax.ca.

Разделение капитала 101

Разделение капитала 101: Пример сделки

Энди Сиркин (Часть 1 из 2)

Введение

Совместное использование акций звучит как простая форма долевой собственности. И инвестор, и арендатор вносят свой вклад в первоначальный взнос, арендатор живет в доме, поддерживает его и вносит ежемесячные платежи, а стороны разделяют оценку дома.Но более внимательный анализ открывает множество сложных вопросов. В этой брошюре рассматриваются основные вопросы: владение и владение, финансовые взносы, ремонт и улучшение, а также права владельцев в конце доли в капитале.

Этот материал взят из книги The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу). Хотя она остается полезной и актуальной, она не так актуальна и полна, как более поздняя статья «Вопросы и ответы по разделу акционерного капитала», и мы предлагаем ознакомиться с этой статьей, прежде чем читать эту.

Иллюстрации и примеры в этой брошюре основаны на долевом владении 3321 Elm Street продавцом / инвестором Лорой Дэвидсон и арендаторами Джорджем и Мэри Смит. Лаура заплатила 150 000 долларов за Elm Street за четыре года до получения доли в капитале и задолжала около 115 000 долларов по ипотеке. Смиты были арендаторами, накопившие сбережения в размере 15 000 долларов. Стороны согласовали цену в 200 000 долларов и новую ипотеку с регулируемой процентной ставкой на 40 лет на сумму 180 000 долларов. Смиты внесли 14 500 долларов наличными, Лаура внесла 500 долларов наличными и 10 000 долларов капитала.Когда мы говорим, что Лаура вложила 10 000 долларов в капитал, мы имеем в виду, что она получила на 10 000 долларов меньше от продажи, чем она получила бы без участия в капитале.

Пример — пример предположений транзакции

Стороны договорились о доле владения в размере 55% для Smiths и 45% для Laura.По истечении пятилетнего срока Смиты могут стать единоличными владельцами улицы Вязов, выплатив Лауре взносы плюс 45% вознаграждения. Если бы не было выкупа, собственность была бы продана, вклады владельцев возвращены, а прибыль делится 45/55.

Финансовые взносы

Несут ли все расходы собственники долевого участия?

Владельцы долевого участия разделяют первоначальные затраты на покупку собственности, включая первоначальный взнос и затраты на закрытие сделки. Эти затраты называются «Первоначальные взносы в капитал».Владельцы также разделяют расходы на капитальный ремонт и усовершенствования, которые называются «Дополнительные капитальные вложения». Первоначальный и дополнительный взносы в капитал могут распределяться по любой формуле, разработанной собственниками, и возмещаются до распределения любой прибыли. Прочие расходы, включая выплаты по ипотеке, налоги на имущество, страхование и текущее обслуживание, не распределяются; им платит оккупант. В отличие от капитальных вложений, эти платежи не возмещаются.

Какие затраты считаются первоначальными взносами в капитал?

Перечень затрат, учитываемых первоначальным капитальным вложением владельцев улицы Вязов, типичен:

Пример — авансовый платеж и затраты на закрытие

Часто владельцы должны платить сумму страховки и налога на имущество при первой покупке собственности.Не включайте эти затраты в качестве первоначальных взносов в капитал, потому что они не являются частью затрат на покупку; скорее, это предоплата стоимости владения недвижимостью.

Если в долевом участии участвует продавец / инвестор, владельцы должны решить, будут ли затраты продавца на закрытие сделки считаться частью первоначального взноса в капитал. Затраты продавца на закрытие сделки — это те транзакционные издержки, которые обычно оплачиваются продавцами. Они часто включают комиссионные с продаж и налоги на передачу (также называемые «марками»), но этот обычай варьируется от места к месту и всегда является предметом переговоров сторон.Включение затрат продавца на закрытие в качестве первоначального взноса в капитал означает, что арендатор будет оплачивать дополнительные затраты на закрытие только потому, что он получил долю в капитале с продавцом, а не с другим инвестором. Исключение этих затрат означает, что продавец / инвестор оплатит затраты дважды: один раз в начале доли в капитале и еще раз во время выкупа или продажи. Чтобы уравновесить эти опасения, мы рекомендуем, чтобы затраты продавца на закрытие сделки не учитывались в составе первоначального взноса в капитал.

После того, как вы согласитесь, какие затраты считаются начальными взносами в капитал, вы должны решить, сколько будет вносить каждый собственник.Распределение первоначальных взносов в капитал владельцами улицы Вязов типично для доли участия покупателя / продавца в капитале. Smith’s внесла 5% первоначального взноса (10 000 долларов США) и оплатила покупателю расходы на закрытие сделки (4 000 долларов США). Стороны разделили гонорар адвоката (по 500 долларов каждая). Лаура внесла 5% от покупной цены (10 000 долларов) в капитал, что означает, что она получила 190 000 долларов в виде выручки от продажи, а не 200 000 долларов, которые она получила бы, если бы не получила долю в капитале.

Что делать, если у арендатора небольшой первоначальный взнос или нет?

Риск инвестора возрастает по мере уменьшения первоначального взноса арендатора.У арендатора, который вносит небольшой первоначальный взнос или не вносит его совсем, на ранних стадиях акционерного капитала мало или совсем нет собственного капитала. Этот недостаток капитала увеличивает вероятность того, что арендатор нарушит свои обещания инвестору, потому что арендатору нечего терять. Кроме того, невыполнение обещаний усугубляет последствия для инвестора, поскольку инвестор не может компенсировать свои убытки за счет собственного капитала арендатора.

Пример — первоначальный взнос арендатора и риск инвестора

Предположим, что Смиты не производят ежемесячных платежей и покидают улицу Вязов через три месяца после закрытия.Убытки будут включать все расходы на владение (ипотека, страхование, налог на имущество и техническое обслуживание), затраты на процесс восстановления (гонорары адвоката, арбитражные сборы, судебные издержки) и любые расходы на перепродажу (комиссионные, заключительные расходы).

Лаура потеряет 14 204 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 10 500 долларов плюс дополнительные 3 704 доллара — и Смиты потеряют свой первоначальный взнос в капитал в размере 14 500 долларов.Сравните ситуацию, если Смиты не сделали первоначального взноса в капитал: Лаура теряет 28 704 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 25 000 долларов плюс прибавка 3 704 доллара — и Смиты ничего не теряют.

Инвесторы, которые имеют долю в капитале с небольшим или нулевым первоначальным вкладом арендатора, заслуживают очень высокого процента вознаграждения в обмен на высокий риск. Особое внимание уделите исследованию кредитоспособности и стабильности работы арендатора и потребуйте, чтобы арендатор вносил вклад в «Резервный фонд».

А как насчет вложений после покупки?

Жильцы продолжают вкладывать время и деньги в собственность на протяжении всей доли в капитале, но никакие инвестиции не должны возмещаться, если только собственники заранее не согласятся рассматривать это как дополнительный вклад в капитал. Соглашение о возмещении конкретной инвестиции может быть заключено до или во время доли в капитале, но всегда должно предшествовать инвестированию. Это правило гарантирует, что оба собственника будут контролировать, какие инвестиции будут возмещены, и что ни один из них не может делать плохие или неэффективные инвестиции за счет другого.

Пример — возмещение без предварительного соглашения

Предположим, соглашение с улицей Вязов позволяло Смитам вносить любые улучшения, которые они хотели, за свой счет, но при условии, что им будет возмещена стоимость этих улучшений в конце доли в капитале. Мэри Смит, у которой очень своеобразный вкус к меблировке, решает поручить своей подруге Джоан, которая только что получила лицензию подрядчика, установить новые кухонные шкафы. Они выбирают фиолетовый шпон с ручками из золотых акульих зубов.Шкафы стоят 30 000 долларов, и установка не так уж плоха для первой попытки.

Во время выкупа Elm Street оценивает акции на сумму 225 000 долларов. Оценщик не уверен, как выглядела кухня раньше, поэтому она не знает, увеличили ли новые шкафы стоимость недвижимости. Не для протокола она отмечает, что никакие кухонные шкафы не могут прибавить 30 000 долларов или больше к стоимости недвижимости, и что эти плохо установленные и уродливые шкафы, вероятно, снизили стоимость. Эта неудачная инвестиция, о которой Лаура не говорила, обойдется ей в 13 500 долларов (45% от 30 000 долларов) плюс любая потеря в стоимости собственности.

Этот пример показывает несправедливость принуждения одного владельца платить за решения, которые она не принимала. Чтобы избежать этой несправедливости, потребуйте от обоих владельцев согласия до того, как какие-либо расходы станут возмещаемыми. Если вы согласны с конкретными дополнительными взносами в капитал перед покупкой, включите их в договор о долевом участии. В противном случае создайте короткий письменный договор, подтверждающий, что вложение будет считаться дополнительным капитальным вложением. Установите твердое правило, согласно которому никакие инвестиции не возмещаются без письменного контракта.

Получают ли собственники проценты на вложенные деньги после покупки?

Проценты на дополнительные взносы в капитал не обоснованы, если взнос осуществляется в соответствии с долей владения. В этом случае «процентами» могут быть доли владельцев в увеличении стоимости имущества в результате внесения взносов. Интерес оправдан, если вклад не осуществляется долей владения. В этом случае доли владельцев в увеличении стоимости собственности не будут пропорциональны их взносам, и выплата процентов может частично компенсировать разницу.Также обратите внимание, что проценты на деньги, вложенные во время покупки (в отличие от последующих), являются фатальными для распределения капитала, поскольку они превращают договоренность в ссуду для налоговых целей и лишают владельцев налоговых льгот, связанных с разделением капитала.

Пример — проценты по дополнительным взносам в капитал

Предположим, владельцы улицы Вязов устанавливают новую ванну за 10 000 долларов. Предположим, что ванна увеличивает стоимость недвижимости на 15 000 долларов, что означает, что владельцы получили прибыль в размере 5 000 долларов или 50% от своих инвестиций.Лаура и Смиты разделяют эту прибыль 45/55. Если они разделят стоимость ванны 45/55, каждый из них получит 50% прибыли от своих инвестиций. Но что, если Смиты оплатили всю стоимость ванны в размере 10 000 долларов? Если бы они получали только 55% прибыли (0,55 x 5 000 = 2750), их доходность упала бы с 50% до 27,5% (2 750/10 000). В то же время Лаура заработала бы дополнительно 4500 долларов, даже если бы она ничего не вкладывала в ванну. Один теоретический способ справиться с этой несправедливостью — отдать Смитам всю прибыль в размере 5000 долларов.Но на практике невозможно определить, что ванная добавляла определенную сумму к стоимости недвижимости. Предоставление Смитам процентов на их вложения в 10000 долларов — единственный практический способ их компенсировать.

Возмещаются ли ежемесячные платежи арендатору?

Жильцу обычно не возмещаются ежемесячные платежи, и он принимает на себя риск того, что эти платежи будут меняться от месяца к месяцу или увеличиваться в течение срока долевого участия. Избежание этих рисков является одним из основных стимулов для инвестора участвовать в долевом участии, а не покупать арендуемую недвижимость.

Жильцу следует возместить, если его ежемесячный платеж, даже с учетом налоговых льгот, значительно превышает арендную плату за аналогичную недвижимость. Это было бы верно, если владельцы занимают очень большую часть покупной цены (90% или более) или если собственность с долевым участием находится в районе, где цены на жилье относительно высоки, а арендная плата относительно низка. В этих ситуациях возмещенная часть ежемесячного платежа называется «Ежемесячным капитальным вложением».Большинство владельцев долевого участия согласовывают фиксированную сумму ежемесячного взноса в капитал на основе ожидаемых ежемесячных платежей. Согласованная сумма является обязательной независимо от фактических платежей. Такой подход дает арендатору некоторое облегчение от ожидаемых высоких ежемесячных платежей, но возлагает риск увеличения на его плечи. Вот как владельцы улицы Вязов рассчитали ежемесячный взнос Смита.

Руководство по расчету ежемесячного вклада капитала

Шаг 1. Рассчитайте общую сумму ежемесячных платежей.

* Разбивка ипотечного платежа между основной суммой и процентами со временем изменится.В этом примере используется разбивка первого платежа.

Шаг 2: Рассчитайте ежемесячные расходы после уплаты налогов.

** Этот расчет предполагает 33% налоговую ставку.

Шаг 3: Рассчитайте дополнительный ежемесячный платеж в течение срока действия доли в капитале.

Шаг 4: Скидка до текущей стоимости.

Общий дополнительный ежемесячный платеж дисконтируется до приведенной стоимости, поскольку все платежи не будут инвестированы сразу. «Дисконтирование» платежа отвечает на следующий вопрос: сколько денег нужно было бы вложить сегодня, чтобы обеспечить ежемесячный доход, достаточный для осуществления всех платежей? Чтобы в этом разобраться, вам понадобится бухгалтер, компьютер или модный калькулятор. Здесь, используя ставку дисконтирования 8%, ответ — 594 доллара. Это становится ежемесячным капитальным вложением.

Некоторые владельцы рассчитывают ежемесячный взнос в капитал на основе фактических, а не прогнозируемых ежемесячных платежей.Они вычитают арендную стоимость из фактических ежемесячных расходов арендатора после уплаты налогов. Разница, некоторым образом дисконтированная для отражения даты взноса, становится ежемесячным капитальным взносом арендатора. Этот подход сложен с точки зрения бухгалтерского учета и перекладывает часть риска роста непредсказуемых ежемесячных затрат на инвестора. Большинство инвесторов не пойдут на этот риск.

Право собственности на долевое имущество

Каким образом удерживается право собственности на долевую собственность?

Документ о долевом участии в собственности должен определять отношения каждого собственника со всеми остальными собственниками.Часто существует несколько типов отношений, связанных с одной долей капитала. Это происходит, когда некоторые или все владельцы являются супружескими парами.

Пример — Право собственности на долю в капитале

«Джордж К. Смит и Мэри А. Смит, муж и жена, в качестве совместных арендаторов в отношении 55% -ной доли владения без разделения, и Лора М. Дэвидсон, незамужняя женщина, в отношении 45% -ной доли неразделенной собственности, все в качестве общих арендаторов . »

Язык определяет два отношения: отношение Смитов к Лоре и отношение Джорджа и Мэри Смит друг к другу.

Последние пять слов, «все как арендаторы», устанавливают отношение Смитов к Лоре. Эти отношения — общая собственность. Такое обладание титулом позволяет достичь двух целей. Во-первых, он защищает интересы каждого владельца от конфискации кредиторами другого владельца. Во-вторых, он устанавливает, что в случае смерти Лауры ее интересы не перейдут автоматически к Смиту. Вместо этого интерес Лауры перейдет в соответствии с ее завещанием или, в случае его отсутствия, в соответствии с законом.То же самое произойдет, если оба Смита умрут одновременно. Совместная аренда — это наиболее распространенный способ для не связанных между собой людей владеть правом собственности на долевую собственность.

Слова «как совместные арендаторы» в середине абзаца устанавливают родство Георгия и Марии друг с другом. Эти отношения являются совместной арендой. Это означает, что в случае смерти Джорджа или Мэри другой автоматически получит все 55% акций Smith. Совместная аренда — это наиболее распространенный способ для связанных людей владеть правом собственности на долевую собственность.Он популярен, потому что автоматически передает собственность после смерти без завещания или участия суда. Как правило, перевод бесплатен и не предполагает задержек и периодов ожидания. Тем не менее, состоящие в браке совладельцы должны спросить у юриста по недвижимости или эскроу-агента лучший способ владения, доступный в их штате.

Семейные партнеры, не состоящие в браке, которые покупают как одну пару в рамках долевого участия, представляют особые проблемы, потому что они не имеют преимуществ законов о семейных отношениях, регулирующих их отношения и разлучение.По этой причине у них должен быть свой собственный договор о совместной собственности, в котором описаны права и обязанности каждого человека в паре, а также то, что произойдет с их совместной долей, если они разойдутся.

Является ли доля участия партнерством?

Владельцы долевого участия могут создать партнерство, но это плохая идея. При определенных обстоятельствах во многих государствах один партнер может связать другого соглашением, а кредиторы одного партнера могут получить доступ к активам другого.Чтобы избежать этих последствий, в договоре о долевом участии должно быть прямо указано, что партнерство не предполагается.

Размещение долевой собственности

Как оккупант защищает свое право на занятие?

Соглашение о долевом участии дает арендатору исключительное право на занятие. Эксклюзивность не позволяет инвестору претендовать на право жить в собственности с арендатором или вместо него.

При каких обстоятельствах может быть потеряно право на занятие?

Право на проживание условно.Если арендатор не выполняет свои обязательства, включая ежемесячные платежи и обслуживание собственности, его право на проживание теряется.

Может ли проживающий владелец съехать?

Обещание арендатора использовать собственность в качестве дома часто является важным фактором, убеждая инвестора в приобретении доли в капитале. Инвестор предполагает, что владелец-арендатор будет лучше заботиться о собственности, чем арендатор. Если бы арендатор мог выехать по своему желанию, инвестор никогда не мог быть уверен, что его первоначальные ожидания оправдаются.По этой причине большинство договоров о долевом участии требуют, чтобы арендатор использовал недвижимость в качестве основного места жительства на протяжении всего срока действия доли в капитале. Но в случае, если перевод на работу или болезнь вынуждают арендатора переехать, а плохие рыночные условия не позволяют продавать, арендатору должно быть разрешено сдавать недвижимость в аренду с согласия инвестора.

Что делать, если собственники намерены сдавать недвижимость в аренду?

В некоторых сделках по долевому участию собственники планируют сдавать в аренду часть или всю собственность.Это может быть правдой, если в собственности есть две или более квартиры, есть место, где проживает свекровь, или это дом для отдыха, который будет сдаваться в аренду на какое-то время года. Это также может быть правдой, когда арендатор планирует съехать до окончания срока долевого участия. В этих условиях у сторон есть два варианта. Согласно одному из вариантов, арендатор сохраняет арендную плату, оплачивает счета и самостоятельно получает прибыль или убыток. В этом случае инвестор не рискует, но не получает вознаграждения. Согласно другому варианту, оба собственника разделяют доходы и расходы во время аренды.

Ремонт и улучшение

Оба владельца несут ответственность за ремонт и улучшение?

Большая часть обязанностей по обслуживанию, ремонту и усовершенствованию долевой собственности ложится на арендатора. Жильцу необходимо знать, когда требуется работа, и выполнить ее. Единственная обязанность инвестора — одобрять и вносить средства в определенную работу. Наш договор о долевом участии делит работу на пять категорий и определяет, какие виды работы требуют одобрения инвестора и / или вклада.

Пример – Категории ремонтов и улучшений

• Категория 1: Текущее обслуживание
  «Текущее обслуживание» — это работа, необходимая для поддержания собственности в состоянии, эквивалентном ее состоянию на момент начала доли участия в капитале, и стоит менее 500 долларов. Некоторые распространенные примеры текущего обслуживания включают ландшафтный дизайн и мелкий ремонт сантехники и электричества. Эту работу должен оплатить арендатор, расходы не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется.
• Категория 2: Ремонт повреждений, нанесенных оккупантом
  «Ремонт повреждений, нанесенных оккупантам» — это работа, которая необходима из-за того, что арендатор сделал или не сделал. Ухудшение, вызванное нормальным износом, не считается Ущерб, причиненным арендатором, если только оно не было усугублено невыполнением арендатором планового обслуживания. Некоторые распространенные примеры повреждений Occupier включают разрушение полов домашними животными и пожары на кухне. Арендатор должен оплатить эту работу независимо от суммы, затраты не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется.
• Категория 3: Необходимый ремонт
  «Необходимый ремонт» — это работа, которая необходима для поддержания собственности в состоянии, которое эквивалентно ее состоянию на момент начала долевого участия, не связана с Ущерб, причиненным жильцом, и стоит более 500 долларов. Некоторые распространенные примеры необходимого ремонта включают замену крыши и покраску. Каждый собственник оплачивает свою долю стоимости, оба получают компенсацию. Инвестор должен утверждать стоимость работ, но не необходимость ремонта.
• Категория 4: Серьезный ущерб
  «Большой ущерб» — это необходимый ремонт, который стоит более 5000 долларов, например, катастрофический ущерб от наводнений или землетрясений.Если крупный ущерб не покрывается страховкой или если страховка покрывает менее 75% стоимости ремонта, любой владелец может принудительно продать собственность. Это положение защищает каждого собственника от принуждения другого платить за ремонт, который он не может себе позволить. Важно убедиться, что выбранный вами лимит отражает стоимость и состояние собственности.
• Категория 5: Дискреционное улучшение
  «Дискреционное улучшение» — это любая работа, не попадающая в другие категории.Некоторые распространенные примеры дискреционного улучшения включают добавление комнат и ремонт. Инвестор должен одобрить любое дискреционное улучшение, если затраты будут возмещены. Инвестор также должен одобрить любое дискреционное улучшение, стоимость которого превышает 1000 долларов США, независимо от того, будут ли затраты возмещены. Это требование позволяет инвестору контролировать основные изменения в собственности.

Схема — сводка категорий ремонта и улучшения

Как арендатор узнает, что работа необходима?

Арендатор проводит регулярные проверки, чтобы определить, когда необходимы работы.

Что делает арендатор, если необходима работа?

После обнаружения проблемы с ремонтом арендатор должен получить хотя бы одну заявку на работу от «Квалифицированного рабочего». «Квалифицированный работник» — это тот, кто имеет все лицензии, требуемые по закону для выполнения работы, и имеет не менее двух (2) лет опыта выполнения аналогичной работы. Если первая ставка превышает 500 долларов, арендатор должен получить еще как минимум две ставки. Требование нескольких заявок обеспечивает точную смету. Точность особенно важна при долевом участии, поскольку стоимость часто определяет, должен ли инвестор вносить средства.Нет необходимости делать ставки только тогда, когда арендатор намеревается выполнить работу сам и не ожидает возмещения затрат.

Что делать, если работа экстренная?

В экстренных случаях арендатор должен быстрее получить требуемые предложения, а предложения должны предусматривать более быстрое завершение работ. К чрезвычайным ситуациям относятся неисправности систем отопления, водопровода, электричества, кровли или фундамента или любые другие опасные состояния.

Что делать, если инвестор считает, что все ставки завышены?

Возможно, арендатор не будет искать самую низкую ставку, потому что он знает, что только высокая ставка вызовет разделение затрат.По этой причине инвестору дается короткое время, чтобы попытаться получить более низкую ставку, прежде чем владельцы выберут ставку.

Что происходит после выбора ставки?

Арендатор подписывает письменный договор с квалифицированным рабочим, каждый собственник вносит свою долю, если необходимо, и работа начинается немедленно. Оккупанты контролируют работу.

Кто несет ответственность, если работа идет плохо?

Арендатор должен настойчиво обеспечивать соблюдение прав владельцев, если рабочий не выполняет свои обязанности, и добиваться завершения работы первоначальным рабочим или другим квалифицированным рабочим.Требуется письменный договор с рабочим, потому что арендатору очень трудно выполнять эти обязанности без него. Любые расходы (кроме рабочего времени), связанные с заменой плохого рабочего или предъявлением иска к нему, распределяются таким же образом, как и первоначальная стоимость работы.

Что делать, если арендатор хочет работать сам?

Домовладельцы обычно проводят ремонт и благоустройство собственного дома, и это не менее верно для арендаторов долевого участия.К сожалению, работа арендатора является самым серьезным источником споров о долевом участии.

Список — Зоны споров о работе занятых лиц

• Качество изготовления
• Объем работ
• Размер оплаты труда оккупантов
• Количество труда и материалов
• График платежей или момент времени, когда арендатор получает кредит за работу
• Ответственность за перерасход средств

Пример — общий трудовой спор с арендатором

Предположим, Мэри Смит, которая намеревается получить лицензию на заключение контракта и начать бизнес со своей подругой Джоан (из фиолетовых шкафов), решает отремонтировать ванную комнату на улице Вязов.Они установили бюджет в 10 000 долларов. Все согласны с тем, что каждый владелец будет оплачивать свою долю стоимости материалов, оцениваемую в 4000 долларов, и оплату труда Мэри из расчета 15 долларов в час в течение примерно 400 часов. Все они друзья и не заморачиваются письменным контрактом.

Сначала все идет хорошо. Смит платит за все материалы, полагая, что они выставят счет Лауре за ее долю, когда работа будет закончена. Затем случается катастрофа: водопровод взрывается, повреждая каркас и арматуру. Необходимо закупить новые материалы, но у Смитов кончились деньги.Мэри уже проработала более 1000 часов и потратила 15000 долларов на материалы. Ремонт ванной комнаты уже обошелся в 30 000 долларов, и его необходимо переделать за дополнительную плату не менее 20 000 долларов. Смиты считают, что они много работали и жили в беспорядке в течение нескольких месяцев, и ожидают, что Лора, по крайней мере, оплатит свою долю затрат. Лаура готова заплатить свою долю из первоначально согласованных 10 000 долларов, но только после того, как будет нанят квалифицированный подрядчик или пока Смиты не завершат строительство туалета. Сторонам предстоит решить крупный спор.

Соглашение о долевом участии должно предотвращать этот тип споров, устанавливая правила для работы арендаторов.

Список — Правила работы наемных работников

• Правило 1: одобрение инвестора
  Требуется одобрение инвестора для любых крупных или технических работ. Крупная работа повлияет на капитал инвестора, и он имеет право знать об этом, даже если не ожидается никакого вклада или возмещения.
• Правило 2: Конкурсные предложения для сравнения
  Если арендатор ожидает возмещения затрат, потребуйте, чтобы он получил предложения подрядчика на работы, чтобы помочь установить стоимость.Этот процесс защищает обоих владельцев, гарантируя, что ценность, которую они приписывают работе, не будет ни слишком низкой, ни слишком высокой.
• Правило 3: Письменный договор
  Попросите обоих владельцев подписать подробный письменный договор на выполнение работ. Это гарантирует, что не возникнет недопонимания или споров по поводу того, что было согласовано.
• Правило 4: Избегайте почасовой оплаты труда
  Большинство жильцов неопытны. Они работают медленнее, чем профессионалы, и не могут оценить количество часов, необходимых для выполнения работы.Кроме того, инвестор не будет контролировать количество потраченных часов и будет выписывать пустой чек, если согласится оплачивать неограниченное количество часов. Уменьшите вероятность возникновения споров, используя фиксированную плату, а не почасовую оплату труда.
• Правило 5: Ограничьте затраты на материалы
  Неопытные рабочие часто тратят материалы в процессе обучения. Уменьшите вероятность возникновения споров, установив потолок затрат на материалы.
• Правило 6: Будьте предельно конкретными
  Укажите фиксированную плату, фиксированную дату завершения и фиксированный график компенсации в вашем письменном контракте.

Пример — контракт на работу с арендатором

• Мэри снесет существующую ванную комнату, уберет мусор, перестроит каркас из новой древесины, установит плитку на стены и пол (образец плитки прилагается), установит новые приспособления (фотографии или номера моделей прилагаются) и покрасит (образец цвета прилагается) .
• Мэри получит 10 000 долларов за работу в четыре этапа: 25% при подписании этого соглашения, 25% при завершении работы на 25%, 25% при завершении работы на 75% и 25% при завершении.Каждый владелец будет платить свою долю собственности из этих сумм.
• Мэри завершит работу к 1 декабря 1995 года.
• Мэри будет нести ответственность за предоставление всех рабочих и материалов.
• Если возникнут какие-либо разногласия по поводу этого соглашения, владельцы будут следовать процедурам разрешения споров в своем контракте о долевом участии.

Что делать, если арендатор хочет улучшить собственность?

Улучшения — это очень спорный вопрос при долевом участии и обычно подробно обсуждается сторонами до того, как они согласятся на долю в капитале.Как правило, арендатор хочет использовать свой дом, как и любой другой домовладелец. Это означает свободу проводить любые улучшения и требовать от инвестора разделения затрат или возмещения затрат. Инвестор боится «улучшений», которые фактически снижают стоимость собственности, таких как фиолетовые шкафы, и выписки бланка чека, который позволяет арендатору тратить деньги инвестора или капитал инвестора без согласия инвестора.

Договор о долевом участии должен уравновешивать желания арендатора и интересы инвестора.Если арендатор ожидает, что инвестор внесет свой вклад в стоимость работ, или если арендатор ожидает возмещения стоимости работ в конце доли в капитале, улучшение напрямую повлияет на доходность инвестора. Следовательно, должно потребоваться одобрение инвестора, и инвестор должен иметь право отказать в этом одобрении. Утверждение должно быть в форме подробного письменного описания с описанием объема работ, затрат и вклада каждого собственника в затраты и / или права на возмещение.

Если арендатор не ожидает ни вклада инвестора, ни возмещения затрат, инвестор принимает на себя гораздо меньший риск. Небольшие улучшения без возмещения практически не влияют на инвестора, и арендатору должно быть разрешено производить их по своему усмотрению. Крупные улучшения могут снизить стоимость собственности, если они плохо спроектированы или построены, и инвестор должен иметь возможность не одобрить их, если у него есть разумные основания. В соглашении должен быть указан потолок, позволяющий определить, когда улучшение является «небольшим».В нашем соглашении этот потолок установлен на уровне 1000 долларов (см. Пример 3.6.1.A.).

Жильцы часто запрашивают полное разрешение на проведение улучшений за свой счет и получают компенсацию только в том случае, если стоимость недвижимости возрастает. Это не работает. Невозможно определить, связано ли увеличение стоимости собственности с улучшением, и как. Увеличение стоимости недвижимости может быть частично или полностью связано с удорожанием рынка; без улучшения значение могло даже увеличиться еще больше.Вы не можете предположить, что улучшение было стоящим только потому, что стоимость недвижимости увеличилась. Даже если бы вы могли сделать это предположение, вы не смогли бы установить справедливую сумму для возмещения арендаторам. Единственная информация, которую вы будете иметь, — это стоимость работы, и ее стоимость может не зависеть от ее стоимости. Плохие дизайнерские решения и / или качество изготовления могут означать, что арендатор потратил слишком много, в результате чего стоимость превысила ценность; и наоборот, осторожные траты и удача могут привести к тому, что ценность будет выше затрат. Справедливым возмещением будет стоимость улучшения, сумма, на которую улучшение повысило стоимость собственности, но ни один оценщик не может сказать вам стоимость улучшения.Мораль: держитесь подальше от всеобщего разрешения на улучшение жилья.

Что делать, если арендатор думает о конкретных улучшениях перед покупкой?

Укажите, какие улучшения будут внесены, когда они будут внесены, как они будут финансироваться и будут ли возмещены затраты в соответствии с вашим соглашением о долевом участии.

Об авторе

Энди Сиркин помогал структурировать сделки по долевому участию с 1985 года.Помимо консультирования домовладельцев, покупателей жилья и частных инвесторов по вопросам долевого финансирования и подготовки документации для более чем 500 соглашений о долевом участии, он консультировал и готовил копии веб-страниц, контракты и соглашения для шести стартапов по долевому участию, а также работал с местными предприятиями. правительства, церкви и образовательные учреждения для структурирования программ долевого участия. Он также консультировал государственных прокуроров по двум делам, связанным с мошенничеством и незаконным участием в акционерном капитале.Он является автором книги The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).

Как работает счет операций с капиталом владельца бизнеса?

Что означает владение бизнесом, как именно работает счет движения капитала владельца бизнеса и почему это важно? Прежде чем ответить на эти вопросы, важно сначала понять, что такое капитал, а затем изучить, как счета движения капитала работают для каждого типа владельцев бизнеса.

Что такое капитал?

Капитал — это финансовые ресурсы (деньги и другие активы), которые владелец бизнеса использует для финансирования своей деятельности и получения прибыли. Он может состоять из денежных средств, оборудования, дебиторской задолженности, земли или зданий. Капитал также может представлять собой накопленное богатство в бизнесе или инвестиции владельца в бизнес. По сути, это то, сколько владелец бизнеса имеет в любой момент времени.

Какие типы владельцев бизнеса имеют счета движения капитала?

Как структурирован счет капитала владельца бизнеса, зависит от типа бизнеса.

• Индивидуальные предприниматели: Индивидуальные предприниматели владеют 100% долей участия в бизнесе. Счет операций с капиталом владельца отображается в балансе предприятия как «[имя владельца], счет операций с капиталом».
• Товарищества / ООО: Партнеры в товариществе и члены общества с ограниченной ответственностью (ООО) имеют счета движения капитала. Когда человек присоединяется к нему, он вносит свой вклад в бизнес, инвестируя в него. Доля партнеров в прибылях и убытках определяется соглашением о партнерстве или операционным соглашением ООО в зависимости от их доли в капитале.
• Акционеры: Акционеры корпорации владеют акциями. Они покупают акции и получают дивиденды в зависимости от количества принадлежащих им акций. У них также есть право голоса в зависимости от их акций.
• S corporations: Владелец корпорации S также является акционером, но учетная запись работает иначе, чем учетная запись владельца корпорации C, и фактически работает аналогично партнерству.

Компания может владеть другим бизнесом.Например, корпорация может быть совладельцем ООО. В этом случае счет движения капитала не может быть просто счетом одного человека. Это сложная тема, поэтому проконсультируйтесь с налоговыми и финансовыми специалистами.

Как меняется счет капитала собственника?

Каждый владелец бизнеса (кроме корпораций) имеет отдельный счет движения капитала, который отображается в балансе как счет капитала. (Справедливость — это другое слово для обозначения собственности.)

Этот счет движения капитала добавляется или вычитается из следующих событий:

1. Счет пополняется за счет взносов собственников.Это могут быть первоначальные взносы при присоединении к компании или более поздние инвестиции по требованию или решению владельцев.
2. Затем счет добавляется или вычитается в конце каждого финансового (финансового) года, чтобы отразить долю отдельного владельца в чистой прибыли (прибыли) или убытках бизнеса.
3. Аккаунт также вычитается из любых распределений , взятых владельцем для личного использования.

Например, предположим, что два человека объединяются для создания ООО.Каждый вкладывает 50 000 долларов, поэтому каждый счет движения капитала начинается с 50 000 долларов. Они также являются владельцами 50% и соглашаются распределять прибыль и убытки, используя этот процент.

В конце первого года деятельности компания потеряла 10 000 долларов, поэтому на счетах операций с капиталом каждого владельца теперь остается 40 000 долларов.

Но в течение года каждый собственник брал деньги из бизнеса в личное пользование. Владелец А взял 5000 долларов, а владелец Б — 3000 долларов. Таким образом, счет капитала владельца A теперь составляет 35 000 долларов, а счет капитала владельца B теперь составляет 37 000 долларов США.

Какие виды пожертвований можно делать?

Когда вы начинаете бизнес, вам почти наверняка придется вкладывать деньги, чтобы он заработал. Эти деньги и есть ваш вклад в капитал. Вклад в капитал — это вклад капитала в бизнес в форме денег или собственности владельцем, партнером или акционером. Взнос увеличивает долю собственника в бизнесе.

Вы также можете внести другие активы, такие как компьютер, оборудование или автомобиль, которые будут принадлежать компании.Эти активы должны быть оценены во время внесения вклада, чтобы каждый знал, сколько они добавляют к вашему капитальному счету.

Вы также можете пополнить баланс своего счета операций с капиталом в любое время в течение жизни вашего бизнеса, а также можете снять деньги со своего счета операций с капиталом.

Что определяет требования к счету операций с капиталом для владельцев?

Существуют ограничения на то, сколько вы можете вывести из своего счета операций с капиталом и когда вы можете это сделать, в зависимости от руководящих документов бизнеса.Эти документы могут включать соглашение о партнерстве, операционное соглашение LLC или устав корпорации S.

В то же время в случае акционера корпорации взнос не увеличивает количество находящихся в обращении акций, а увеличивает его базу.

Однако, если ваш бизнес является индивидуальным предпринимателем, руководящего документа нет; вы можете вносить и снимать капитальные взносы в любое время.

Почему важны капитальные счета и капитальные вложения?

Когда вы начинаете бизнес и хотите взять ссуду в банке, банку нравится видеть, что вы вложили в него деньги.Если владелец не имеет доли в бизнесе, он может уйти и оставить банк с сумкой.

Если вы начинаете бизнес, вам следует запланировать что-нибудь, чтобы начать работу. Возможно, вам потребуется взять личную ссуду, чтобы получить деньги для инвестирования в бизнес.

Кредит, предоставленный владельцем бизнеса своему бизнесу, увеличивает его ответственность; это не влияет на счет капитала владельца.

Как облагается налогом счет капитала собственника

Индивидуальные предприниматели, товарищества и ООО не платят налоги на бизнес; налоги передаются владельцам.Собственники платят налог с распределяемой им прибыли от бизнеса.

Владелец платит налог с этой распределенной прибыли через свою личную налоговую декларацию, и счет движения капитала каждого владельца изменяется на сумму прибыли или убытка.

Корпорация платит корпоративный подоходный налог. Доход акционеров облагается налогом на прирост капитала двумя способами:

• Если акционер получает дивиденды, это считается приростом капитала, что означает, что налоги на прирост капитала подлежат уплате.
• Если акционер продает акции с целью получения прибыли, в этом случае также применяется налог на прирост капитала.

Проконсультируйтесь с налоговыми и юридическими специалистами

Счета операций с капиталом могут быть сложными, и, поскольку каждая бизнес-ситуация отличается, а налоговое законодательство постоянно меняется, перед принятием каких-либо деловых решений лучше проконсультироваться с налоговыми и юридическими консультантами.

Учет капитала, доходов и расходов S-Corporation

Корпорации S отчитываются о совокупных доходах и расходах на уровне компании и передают долю чистой прибыли или убытка своим индивидуальным акционерам.Корпорация S должна вести безупречный учет вложений денежных средств или собственности каждого акционера. Эти записи имеют решающее значение для определения доли участия каждого акционера в компании.

Учет доходов и расходов

Корпоративный учет S обычно аналогичен корпоративному учету C, поскольку доходы и расходы отражаются на корпоративном уровне. Характер различных видов доходов и расходов определяется также на корпоративном уровне.

S corps может выбрать метод учета, который лучше всего подходит для отчетности о доходах и расходах конкретной компании. От них не требуется использовать метод начисления для учета. Они могут выбрать кассовый метод или гибридный метод учета.

Доходы и расходы сохраняют свой характер, когда переходят к акционерам. Например, долгосрочный прирост капитала передается как долгосрочный прирост капитала.

Учет акционерного капитала

Самая большая проблема в бухгалтерском учете S corp связана с капитальными счетами каждого акционера.Компания должна вести тщательный учет вложений в акционерный капитал денежных средств и имущества каждого акционера, а также любых ссуд, которые каждый предоставляет компании.

В отличие от товариществ с ограниченной ответственностью и компаний с ограниченной ответственностью, акционеры S-корпораций должны делить чистую прибыль корпорации строго пропорционально их долям собственности. Ровно треть чистой прибыли или убытка компании должна быть распределена между акционером, который внес ровно одну треть капитала компании.

Счета операций с капиталом корпорации S

Счета операций с капиталом играют важную роль в двух важнейших аспектах финансовой и налоговой отчетности S-корпорации. Во-первых, счета операций с капиталом отражаются в балансах компании как акционерный капитал и ссуды от акционеров. Затем счет движения капитала каждого акционера можно обобщить в Форме 1120S, Приложении K-1.

Недостаточные капитальные вложения могут привести к тому, что акционеры не соблюдают правила риска убытков.Они могут привести к тому, что коммерческие убытки станут невычитаемыми. Правила Налогового кодекса о рисках предназначены для предотвращения списания акционерами суммы, превышающей их фактические взносы в бизнес.

Счет операций с капиталом акционера должен отражать его инвестиции и его текущую базу в капитале или обязательствах S-корпорации. Акционер инвестируется в корпорацию S в той мере, в какой он вложил капитал или предоставил ссуду компании.

Вложение денежных средств и имущества

Акционеры могут вкладывать деньги или имущество.Акционер может вложить компьютер, стол, справочники и программное обеспечение в свою недавно созданную S-корпорацию в дополнение к денежным вложениям. Стоимость собственности акционера — это справедливая рыночная стоимость собственности или скорректированная акционером базовая стоимость собственности, в зависимости от того, что меньше.

Собственный капитал

Собственный капитал отражается на счете капитала акционера. На этом счете должна отображаться сумма денежных вложений в долларах, а также стоимость имущества, переданного в дар компании.Акционер, который внесет 10 000 долларов наличными, компьютер стоимостью 2 000 долларов и программное обеспечение стоимостью 400 долларов, будет иметь счет движения капитала, на котором будут показаны общие инвестиции в размере 12 400 долларов.

Счет операций с капиталом время от времени корректируется для отражения дополнительных инвестиций в акционерный капитал, а также в конце года для отражения пропорциональной доли доходов и расходов каждого акционера.

Скорректированная база

Скорректированная база акций акционера рассчитывается следующим образом. Начните с скорректированной базы в начале года и добавьте доли всех статей дохода, которые указаны отдельно, включая не облагаемый налогом доход, доли всех статей дохода, не указанных отдельно, и доли вычета за чрезмерное истощение запасов нефти и газа. характеристики.

Теперь вычтите распределения денежных средств или имущества акционеру, которые не были включены в его заработную плату, доли всех убытков и вычетов, которые указаны отдельно, включая вычеты по Разделу 179 и капитальные убытки, а также доли всех неуказанных отдельно убытков. Вы также должны вычесть долю расходов, не подлежащих вычету, таких как невычитаемая часть расходов на питание и развлечения или невычитаемые штрафы и пени. Наконец, вычесть истощение нефтегазовых активов, не превышающих базисную стоимость собственности.

Результат равен скорректированной базе акций корпорации S на конец года.

Основа ссуды

Акционер может ссудить S-корпорации деньги в качестве ссуды. Типичным примером является акционер, который оплачивает расходы компании с помощью своей личной кредитной карты и представляет компании отчет о расходах для погашения.

Ссуды могут быть краткосрочными с погашением в течение одного года или меньше, или они могут быть долгосрочными с погашением более чем через год.Акционеры, которые предоставляют ссуды своим S-корпорациям, могут получить налоговый вычет в текущем году на убытки, превышающие их базовую стоимость акций, но только в той степени, в которой они имеют ссудную базу.

Начните с первоначальной суммы, предоставленной компании, чтобы рассчитать базу ссуды и скорректированную базу ссуды. Добавьте все дополнительные ссуды, предоставленные компании, и отложенные проценты, которые капитализируются или добавляются к ссуде вместо выплаты.

Теперь вычтите сумму основной суммы кредита, которая была погашена, любые суммы основной суммы кредита, прощенные акционером, и сумму основной суммы кредита, конвертированную в акции.Вы также должны вычесть долю чистого убытка, превышающую скорректированную акционерную базу. Результатом является скорректированная база долга корпорации S на конец года.

Отрицательная база и отложенные убытки

Скорректированный базис не может быть ниже нуля, но использование этой формулы для расчета скорректированного базиса часто приводит к отрицательному числу. Работа с «отрицательной базой» акций корпорации S включает уменьшение базы акций акционера, но не ниже нуля, и сокращение базы ссуд акционера, но не ниже нуля.

Любая избыточная отрицательная база рассматривается как невычитаемый убыток. Эти избыточные убытки являются отложенными убытками и могут переноситься на будущие годы на неопределенный срок. Приостановленный убыток может быть вычтен в любом будущем налоговом году, в течение которого акционер восстановил свою кредитную базу или базу акций.

Акционер должен восстановить свою кредитную базу, прежде чем восстанавливать свою базу акций в последующие годы, если он имел как вложение в акционерный капитал, так и предоставил ссуду компании.

База восстановления

Акционеры могут восстановить свою фондовую или ссудную базу несколькими способами.Самый простой способ — это сделать дополнительные денежные вложения для восстановления фондовой базы или предоставить дополнительные денежные ссуды для восстановления ссудной базы.

Скорректированная базовая база и скорректированная кредитная база должны быть предварительно рассчитаны незадолго до конца года. Это дает акционерам достаточно времени для предоставления дополнительных займов или вложений в акционерный капитал, чтобы гарантировать, что любые убытки полностью вычитаются из налоговой базы.

Правила о риске

У каждого акционера есть риск — сумма денег, которую он может потерять от своих инвестиций или ссуд компании.Сумма акционера, подверженного риску, рассчитывается как скорректированная базовая стоимость акций плюс скорректированная кредитная база.

Любой убыток, превышающий сумму риска, считается приостановленным убытком.

Для корпорации S и ее акционеров очень важно точно отслеживать скорректированную базу акций и базу ссуды, потому что базовая база акций и ссуды каждого акционера будет скорректирована с учетом его пропорциональной доли убытков, даже если эти убытки будут приостановлены из-за риска правила.

Потери пассивной активности

Акционеры S corp также подчиняются правилам пассивной деятельности.Эти правила регулируют, в какой степени убыток корпорации S в настоящее время подлежит вычету акционером.

Убытки S corp подлежат вычету только в той степени, в которой акционер имеет доход от пассивной деятельности, если акционер не принимает активного участия в бизнесе.

Доход от пассивной деятельности включает пассивный доход от S-корпораций, партнерств, трастов, процентов, дивидендов и других инвестиционных доходов.

Особые правила в отношении убытков от аренды

Акционеры должны пройти строгие тесты на «активное участие» для профессионалов в сфере недвижимости, чтобы полностью вычесть арендные убытки, если S-корпорация занимается арендным бизнесом.Убытки от сдачи в аренду корпорации S подлежат вычету только в той степени, в которой акционер имеет доход от пассивной деятельности, если акционер не может пройти тесты на активное участие для профессионалов в сфере недвижимости.

земли обменяли на обыкновенные акции в бухгалтерском учете | Малый бизнес

Простые акции выражают долю владения корпорацией и могут быть ценной формой валюты для малого бизнеса. Если у вашего бизнеса мало денег или вы хотите сэкономить, вы можете обменять обыкновенные акции на землю или другие активы.В сделках этого типа вы получаете право собственности на землю, а продавец получает долю в вашей компании. Поскольку денежные средства не используются и ваши акции не торгуются на открытом рынке, определение соответствующей суммы транзакции для учета в ваших записях может быть сложной задачей.

Стоимость транзакции

Общепринятые принципы бухгалтерского учета, или GAAP, требуют, чтобы бизнес регистрировал обмен акций на имущество по справедливой или рыночной стоимости транзакции. В этом случае вы можете использовать либо рыночную стоимость обыкновенных акций, либо рыночную стоимость земли.Выбранное вами значение должно быть таким, которое имеет наилучшие доказательства в поддержку.

Стоимость сделки на основе акций

Чтобы оценить сделку на основе ваших обыкновенных акций, ваши акции должны иметь четко установленную цену. Стоимость сделки с землей будет равна цене акции, умноженной на количество обмененных акций. В частной компании ваши акции могут иметь установленную цену только в том случае, если вы недавно выпустили акции за наличные. Например, предположим, что ваш малый бизнес выпустил акции инвесторам в прошлом месяце по 10 долларов за акцию, а сегодня обменял 50 000 акций на землю.Стоимость сделки с землей составит 500 000 долларов, или 50 000 умноженных на 10 долларов.

Стоимость на основе земли

Если на ваши обыкновенные акции не установлена ​​установленная цена, вы можете оценить сделку на основе стоимости земли. Если вы приобретаете землю, котирующуюся на рынке и привлекающую нескольких участников торгов, вы можете основывать стоимость на сумме, которую вы заплатили бы наличными. Если вы получаете землю, не включенную в список, напрямую у продавца, вы можете вместо этого использовать стоимость, определенную оценщиком недвижимости.Например, предположим, что вы получаете землю напрямую от одного из ваших поставщиков. В этом случае оценка недвижимости может дать наиболее точную стоимость.

Запись земли

Для регистрации транзакции в ваших записях требуется корректировка трех учетных записей. Чтобы записать землю, дебетуйте стоимость сделки на земельном счете. Дебетование увеличивает этот счет, который является активом на вашем балансе. Например, предположим, что оценка земли в размере 600 000 долларов США является наиболее точной стоимостью сделки.Дебетуйте 600 000 долларов на земельный счет в своих записях.

Запись по номинальной стоимости

Номинальная стоимость акций — это показатель бухгалтерского учета, который устанавливается при регистрации вашего бизнеса. Чтобы рассчитать номинальную стоимость акций, выпущенных для приобретения земли, умножьте номинальную стоимость одной акции на количество выпущенных акций.