Типовые перепланировки квартир: Attention Required! | Cloudflare

Два варианта перепланировки типовой двухкомнатной квартиры :: Ваш дом :: РБК Недвижимость

Двухкомнатные квартиры в панельных домах не отличаются идеальной планировкой. Изменить ее сложно, но можно. «РБК-Недвижимость» представляет два проекта преображения двухкомнатной квартиры в типовом доме серии П-44Т

Фото: Depositphotos/korionov

Дома серии П-44Т — широко распространены в Москве и Подмосковье. Их строят по вполне современным стандартам, поэтому внешние стены представляют собой трехслойные панели бетон-утеплитель-бетон толщиной 30 см. Снаружи они облицованы декоративным кирпичом. Внутренние несущие стены сделаны из железобетона толщиной 14 и 18 см. В среднем высота помещения составляет 2,64 м. Площадь двухкомнатной квартиры в таком доме — 55 кв. м.

Москва начала активно застраиваться домами серии П-44Т с 1997 года (Фото: Яна Королёва / Фотобанк Лори)

 

Исходная планировка двухкомнатной квартиры

 

Первый вариант
Автор проекта Елена Лазутина, дизайн-студия 8floor

Новая планировка мало отличается от исходной. Дизайнер предлагает объединить туалет и ванную комнату с перестановкой сантехники и перенести дверной проем, ведущий в центральную комнату, поближе к одной из стен. Гостиная приобрела функциональную перегородку со стеллажами и немного увеличилась за счет присоединения и утепления балкона. Теперь там появилось рабочее место. Еще одно неоспоримое достоинство нового проекта — большое количество вместительных шкафов, продуманно расположенных в прихожей, спальне и гостиной.

Гостиная

 

Вытянутая форма гостиной исправлена сквозной перегородкой, через которую свет проникает в проходную гардеробную с большим шкафом-купе. Квадратная форма проемов в ней повторяется в дизайне светильников и глянцевых полотен еще одного стеллажа. В отделке преобладает серый и фисташковый цвета. Чтобы уравновесить их темную тональность, для пола предлагается выбрать светлый ламинат.

Кухня

 

Центральное место в кухне занимает круглый стол с табуретами. Их форма несколько смягчает угловатую конфигурацию эркера и большого дивана, способного разместить несколько человек. Цветовое решение довольно смелое и контрастное. Темная отделка стен не очень характерна для отечественных кухонь, но привносит нотку дороговизны в интерьер.

Ванная

Все коммуникации и бачок унитаза спрятали за фальшстенами. Единственный вопрос возникает с коробом справа, который представляет собой нишу для холодильника со стороны кухни. Согласно существующему законодательству, согласовать такой обмен территориями между кухней и ванной комнатой практически невозможно. Хотя технически сделать гидроизоляцию и построить перегородки совсем нетрудно.

Спальня

В спальне для пущего декоративного эффекта предлагается выстроить неглубокую нишу для кровати с подсветкой. Слева и справа от нее будут располагаться шкафы. Верхние полки глухие, а нижние четыре ряда полок — для активного использования.
 

Второй вариант
Автор проекта Наталья Мишина, «Студия 108»

В домах серии П-44Т большинство стен несущие. Несмотря на это, дизайнер предлагает сделать в них проемы. Процедура согласования таких изменений сложная, но возможная, если разработать всю необходимую документацию по усилению проемов металлическими конструкциями и сами работы проводить по регламенту. Вероятен и отказ в разрешении на перепланировку в квартирах на нижних этажах, где на капитальные стены приходится максимальная нагрузка, или из-за изменений, сделанных соседями. К тому же здесь кухонный гарнитур оказывается на территории туалета.

В любом случае поразмыслить стоит, поскольку проектом предусматривается выделение еще одной комнаты и преобразование двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. В перечень переделок входит: объединение санузла и его расширение за счет площади коридора; устройство двух проемов в несущих стенах; устройство на территории жилой комнаты вспомогательного помещения, которым является спальня, лишенная окон; устройство радиусной перегородки на месте ненесущей внутренней стены.

Гостиная

Гостиная оказалась на перекрестке всех дорог. В нее ведут три двери, и чтобы попасть из детской в ванную комнату, неизбежно придется пересекать общее помещение. Возможно, поэтому дизайнер выбрала радиусные формы для стен, мебели и конструкций. Меньше углов — меньше препятствий. В нишах за диваном сделаны места для хранения подушек и постельного белья. Цилиндрический стеллаж в центре комнаты прикрывает гостиную от взоров из прихожей и несет на себе систему домашнего кинотеатра.

Детская

 

Детская получилась совсем небольшой. Для экономии места задействовали подоконник, превратив его в рабочий стол, а вместо кровати поставили раскладной диван.

Кухня-столовая

 

Кухня очень компактная. Место для готовки на столешнице есть только слева от плиты. Нельзя сказать, что это очень удобно, но высвободилась площадь для организации полноценной столовой. При необходимости обеденный стол можно использовать как дополнительную рабочую поверхность.

Спальня

 

Без окон многие почувствуют себя некомфортно. Дело даже не в притоке свежего воздуха, а в легком ощущении клаустрофобии. Дизайнер придумала, как разрешить психологическую проблему с помощью фальшокна с подсветкой, которая, по замыслу, будет создавать видимость естественного освещения. Вентиляцию замкнутого объема предполагается осуществлять при помощи установки, расположенной на балконе.

Ванная комната

Стиральная машина скрывается под столешницей — в шкафу за деревянным фасадом. Зеркало в нише придает глубину помещению.

Антон Елистратов

Готовые проекты перепланировок квартир • Energy-Systems

 

Что такое готовый проект на перепланировку?

Готовыми проектами перепланировки называют типовую документацию, с помощью которой собственники квартир в стандартных многоквартирных домах могут провести капитальный ремонт. Готовые проекты перепланировок квартир разработаны специалистами Мосжилинспекции и представителями компаний, участвовавших в проектировании типовых многоквартирных объектов в Москве.

Готовыми проектами могут воспользоваться далеко не все собственники даже в Москве. Не для всех типовых домов в каталоге местной жилищной комиссии содержатся подходящие проекты. Но, если именно ваша квартира располагается в доме, для которого разработаны специальные проекты, обязательно нужно рассмотреть возможность их использования для перепланировки.

Особенности готовых проектов

Готовый проект представляет собой фиксированный вариант перепланировки квартиры, уже разработанный и утвержденный авторами. Чтобы определить возможность использования такой документации для перестройки, следует зайти на официальный сайт Мосжилинспекции и ознакомиться с представленным каталогом.

Готовые проекты перепланировок квартир имеют целый ряд положительных особенностей и недостатков, о которых обязательно следует знать собственникам, прежде чем использовать такие документы для ремонта.

Преимущества проекта:

• бесплатность;
• полная готовность;
• контроль за проведением ремонта.

Недостатков у типовых проектов перепланировки намного больше, что неудивительно, учитывая их бесплатность. Главными их отрицательными особенностями можно назвать:

• подходят только для некоторых серий типовых многоквартирных домов;
• невозможность доработки и улучшения в соответствии с индивидуальными требованиями собственника;
• исходная планировка квартиры должна быть начальной, как в архитектурных планах жилого дома;
• использование только стандартных и простых технических решений.

Несмотря на все недостатки, типовые проекты сегодня очень популярны, ведь многие собственники хотят в лучшую сторону изменить свое жилище, а если платить проектировщикам не нужно, то и причин отказываться от капитального ремонта нет.

Какие проекты содержатся в каталоге Мосжилинспекции?

В каталоге проектов представлено множество различных документов, разделенных на две категории. Категория «А» содержит в себе наиболее простые проекты, которые затрагивают ненесущие перегородки, техническое оборудование и т. д. Другими словами, реализация проектов категории «А» не может привести к снижению надежности объекта, а значит, согласовывать их можно в уведомительном порядке.

Собственник может сначала реализовать проект перепланировки однокомнатной в двухкомнатную квартиру за счет монтажа гипсокартонной перегородки, после чего должен будет подать заявку жилищной инспекции на согласование. Государственные эксперты в течение 20 дней прибудут на объект для того, чтобы удостовериться в грамотном и точном исполнении всех требований проекта.

Категория «Б» каталога жилищной комиссии содержит более сложные и объемные документы. Они могут предполагать проведение более масштабных работ в квартирах, затрагивать инженерные коммуникации, общедомовые сети, несущие перегородки и другие важные элементы строения.

Проект из категории «Б» самостоятельно реализовывать нельзя. Сначала необходимо его согласовать со специалистами государственного предприятия, которые проверят техническую возможность реализации решений из проекта и заранее определят, не приведет ли такая перепланировка к опасным последствиям.

Только когда специалисты подтвердят, что капитальный ремонт по типовому проекту может быть проведен безопасно и выполнение указанных в нем работ не станет причиной аварий, повышения нагрузки на несущие перегородки и других проблем, можно будет приступить к капитальному ремонту.

Пример проекта перепланировки квартиры

Назад

1из23

Вперед

Чтобы узнать стоимость разработки проекта перепланировки двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, можно воспользоваться автоматическим калькулятором.

Онлайн расчет стоимости проектирования

Типовые варианты перепланировки квартир

Разработан каталог с наглядными примерами санкционированных перепланировок квартир в жилых домах массовых серий.

Большую часть жилищного фонда Москвы составляют дома типовых застроек. В настоящее время очень многие жители этих домов хотят перепланировать свою квартиру. Однако зачастую сделать это очень сложно ввиду существующих ограничений (в том числе связанных с безопасностью всех проживающих в доме).

Созданный каталог позволит сократить как временные, так и материальные затраты жильцов на разработку проекта перепланировки и его регистрацию.

При составлении каталога были учтены существующие конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения. Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок, среди которых: демонтаж вентиляционных коробов; перенос стояков инженерных коммуникаций; снос несущих стен помещений; расширение санузлов за счет площади кухни или комнаты; устройство проемов в несущих стенах (при отсутствии тщательного обследования, обоснования переустройства и инженерных расчетов).

Большинство перепланировок в каталоге предусматривает увеличение санузлов за счет площади коридора, что, в свою очередь, требует разработки проекта. Проект необходимо выполнять на основе технического заключения. Так что без осмотра квартиры специалистом Мосжилинспекции проект разработать невозможно.

Каталог не дает права выполнять перепланировку, а лишь представляет собой варианты, которые можно узаконить, обратившись в Мосжилинспекцию, получить разрешение и приступить к выполнению работ.

При перепланировке и переустройстве всегда есть нюансы. Некоторые варианты допустимы только на последних этажах жилого дома, а некоторые – только на первых.

Каталог разработан ГУП МНИИТЭП — подведомственной организацией Департамента градостроительной политики города Москвы. ГУП МНИИТЭП является автором большинства серий типовых панельных домов.

Подробнее: https://stroi.mos.ru/tipovye-varianty-pereplanirovki-kvartir?from=cl

Типовой проект перепланировки — каталог решений, квартир, хрущёвки, домов, мосжилинспекция, 1, 2 и 3 комнатной, нежилого помещения

Большинство жилых помещений на территории Российской Федерации являются сооружениями массовых серий, которые были возведены по различным проектам. Очевидно, что планировка в подобных зданиях стандартна.

В соответствии с данным положением, Проектным институтом типологии совместно с иными соответствующими службами были созданы типовые проекты перепланировки квартир. Основная цель таких разработок заключается в ускорении деятельности по реконструкции помещений и ее согласовании.

Поэтому в случае необходимости перепланировки, не стоит торопиться с обращением за составлением индивидуального проекта, так как вполне возможно, что существует типовая разновидность, которая предполагает внесение желаемых изменений в структуру помещения.

Преимущества каталога

При выборе перепланировки необходимо соблюдать осторожность – ведь большинство проектов составляются иллюстраторами, дизайнерами – это люди, которые не являются профессионалами в сфере согласования реконструкции.

Законодательство в рассматриваемой области достаточно часто претерпевает изменения, поэтому так важно отслеживать актуальные требования. Кроме того, следует обратить внимание на региональные особенности, так как они тоже могут отличаться.

Что касается индивидуальных проектов дизайнера или иллюстратора, то они зачастую не учитывают правовые аспекты согласования перепланировок. Поэтому их разработки не могут в достаточной степени претендовать на статус «рекомендуемые».

Стоит понимать, что типовые проекты можно составить лишь для серийных домов. Все имеющиеся на данный момент варианты перепланировки можно найти на сайте Мосжилинспекции – они выделены в отдельный каталог и доступны для просмотра каждому желающему.

Лишь эти разработки обладают юридической силой. Поэтому важно помнить, что дизайнерские варианты не считаются таковыми, и в случае их использования могут возникнуть проблемы с законом. Выбор определенного проекта во многом зависит от дома и самой квартиры.

В частности, является важной следующая информация:

• серия дома;
• этажность;
• схема стен;
• год возведения;
• дата последнего ремонта.

Полученные сведения определяют основные положения реконструкции в зданиях данной серии, что в дальнейшем значительно облегчит процесс согласования. Основную часть данных о квартире можно почерпнуть из технического паспорта, который можно заказать в Бюро технической инвентаризации.

Типовой проект перепланировки позволяет избежать проблем при разработке индивидуальной реконструкции, однако стоит понимать, что порядок согласования придется выполнить в любом случае

Что включено в типовой проект перепланировки

1 комната

Очевидно, что варианты перепланировки одного и того же типового проекта могут быть разными. Некоторая часть зависит от количества комнат: 1, 2 или 3 комнаты. Многое определяется требованиями собственника квартиры – в данном случае играют роль его вкусовые предпочтения, привычки, стиль жизни и представления о комфорте.

Выделение спальной комнаты	Осуществляется это путем перераспределения большого количества перегородок. В частности, подобные изменения могут воплощаться в следующих моментах: перенос двери санузла; кладовая переделывается в гардеробную; площадь прихожей обычно увеличивается за счет комнаты; зачастую убирают перегородки между кухней и жилым помещением – таким образом создается своеобразная комната отдыха; иногда изменения касаются и балкона. Мало того, что его стеклят и утепляют, также он может быть попросту присоединен к комнате.
Превращение стандартной однокомнатной квартиры в студию	Основное отличие – выгороженным остается лишь санузел. В некоторых случаях могут присутствовать перегородки, которые лишь частично намечают границы. Они могут быть от потолка и до пола, но никогда не перекрывают весь проход – пространство остается единым.
Выделение детской комнаты	Каких-либо дополнительных особенностей в данном случае не наблюдается. Весь процесс заключается в разделении основной комнаты прозрачной перегородкой, которая пропускает свет.

Реконструкция однокомнатной квартиры достаточно скудна в силу ограниченности жилой площади.

Фото: Проект выделения спальной комнаты

Перепланировка кухни с газовой плитой имеет свои особенности, в частности, запрещены любые манипуляции, связанные с изменением или устранением отверстий для вентиляции.

Какие варианты перепланировки трехкомнатной квартиры в хрущевке можно реализовать на законных основаниях, читайте в этой статье.

2 комнаты

Что касается двухкомнатных квартир, то вариантов перепланировки обычно больше – все же простор для воображения явно шире:

Из двушки сформировать трешку	Простое разделение комнаты перегородкой. Причем она может быть нелинейной, что может дать места для шкафа или гардеробной. Площадь санузла может быть увеличена за счет коридора. Также можно сделать две дополнительные зоны – гостевая и столовая. По сути, в данном случае остаются две комнаты, но каждая из зон может быть использована обособленно. Последний вариант – сносят перегородку с прихожей, а освободившееся пространство делят поровну с граничащей комнатой.
Реконструкция санузла и прихожей	Здесь нет каких-либо существенных особенностей – площадь каждого рассматриваемого элемента увеличивается за счет друг друга.
Изменение размера комнат	Происходит это либо за уменьшение величины прихожей, санузла или снос встроенных шкафов.

3 комнаты

Основная идея перепланировки трехкомнатных квартир не слишком отличается от жилья с другим количеством комнат – увеличение площади или объединение санузла, использование квадратных метров более рационально и эффективно.

Реконструкция во многом зависит от требований и условий владельцев:

• Оптимизация использования жилой площади достигается за счет коридора. Очевидно, что уменьшаются размеры рассматриваемого элемента помещений – это дает простор для дизайнерской фантазии. В большинстве случаев ванную комнату и туалет совмещают – одну из дверей при этом закладывают. Такие действия способствуют увеличению площади одной из комнат.
• В ином варианте уменьшение коридора позволяет создать гостиную со статусом проходной.
• Еще одна реконструкция – это снос несущей части подоконника. Вместо него устанавливаются раздвижные стеклянные двери.
• Создание дополнительного санузла. Основная сложность заключается в технических возможностях по организации водопровода и канализации. Обычно в таких проектах второй санузел располагается на месте стенного шкафа.
• Разделение смежных помещений. Не все собственники отдают предпочтения проходным комнатам, поэтому они согласны потерять некоторую часть площади за счет разделения жилья. Происходит это с помощью перегородки. Образовавшийся аппендикс прихожей может быть использован как стенной шкаф.

Хрущевка

В начале своего развития массовый домострой характеризовался использованием специальных технологий по созданию новых жилых домов за краткие сроки – это позволило обеспечить квартирами множество людей за довольно малый период времени. В то время мало кто обращал внимания на неудобство планировки и тесноту помещений, так как большинство из вселяющихся раньше проживали в бараках или коммунальных комнатах.

Но в настоящий момент обитатели тех же самых «хрущевок» предъявляют иные требование к своей квартире – они желают соответствия современным стандартам.

Но стоит понимать, что перепланировка таких помещений обладает определенными особенностями. К примеру, реконструкция кухни осложнена наличием газовой плиты. Электрические же в таких жилых домах большая редкость.

В соответствии с этим законодательством запрещено объединять кухню и комнату без плотной закрывающейся двери или установки раздвижной перегородки. Объектом требования является не только «хрущевка», но и любые другие квартиры с газовыми плитами.

Реконструкция ванной осуществляется посредством объединения ее с санузлом – освободившаяся площадь относится к коридору.

Такие действия затрагивают и напольную конструкцию, так как мероприятие сопровождается и дополнительной укладкой гидроизоляции. Также необходимо учитывать, что увеличение размеров ванной или туалета может происходить лишь за счет площади нежилых помещений.

Поэтому рекомендуется уточнять положения БТИ по тому или иному участку помещения.

Нежилое помещение

Согласование реконструкции нежилых помещений во многом определяется тем, в каком здании находится комната. Если в жилом, то в качестве службы для согласования будет выступать Жилищная инспекция округа, где расположено помещение.

Если же оно находится в отдельном нежилом сооружении, то контролирующим органом будет Межведомственная комиссия при Префектуре округа.

Рассматриваемый процесс проходит следующим образом:

1. Оформляется запрос в БТИ на техническую документацию соответствующего помещения. Также стоит учитывать, что если будет обнаружена неузаконенная перепланировка, то дополнительно нужно будет заказать план помещения до реконструкции.
2. Обследование интересуемого помещения и запрос технического заключения о состоянии конструкций сооружения. Без этого мероприятия можно обойтись лишь в очень редких случаях – когда в качестве реконструкции предполагается возведение несущей перегородки. Необходимость такой деятельности основывается на том, что в случае с жилыми квартирами на каждое помещение имеется план несущих конструкций, а нежилые сооружения больше обладают индивидуальными параметрами.
3. В соответствии с полученными сведениями составляет проект реконструкции помещения. Состав работ и их стоимость определяется площадь комнаты и объемом. Обычно процедура согласования перепланировки состоит из трех шагов:
   • Роспотребнадзор;
   • ГУ ЧС;
   • Архитектурное-планировочное управление.

   В каждой из служб нужно получить разрешение на дальнейшую деятельность. Кроме того, если нежилое помещение находится в аренде, то также необходимо получить согласование в Департаменте имущества.

4. После оформления всей документации и исправления замечаний необходимо отправляться в «одно окно» Жилинспекции.
5. Если был получен положительный ответ от служб, а также выполнены ремонтные работы, то организуется прием помещения, после чего подписывается соответствующий акт.
6. Суть последнего этапа заключается в запросе обновленного комплекта технической документации.

Стоит также учитывать, что если во время перепланировочных работ была изменена площадь помещения, то данный факт необходимо внести в свидетельство о праве собственности

Востребованные схемы от мосжилинспекции

Типовые проекты перепланировки квартиры находятся в ведении Мосжилинспекции – именно данная служба устанавливает технические регламенты, противоречие которым недопустимо в силу соображений безопасности. Также такие разработки допускают некоторые творческие изменения, которые, опять же, соответствуют условиями типового проекта.

Основные схемы перепланировки, которые не требуют дополнительной разработки, можно рассмотреть в каталоге типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий на официальном сайте Мосжилинспекции.

Плюсы и минусы

Среди плюсов типовых проектов реконструкции можно выделить такой момент: при заимствовании готовой разработки из каталога экономится не только время, но и значительный объем финансов. Кроме того, процедура согласования проходит без каких-либо проблем, так как все проекты уже утверждены контролирующими службами.

Что касается недостатков, то они следующие:

• Безальтернативность, которая заключается в очень ограниченном выборе.
• Перепланировка должна полностью совпадать чертежам типового проекта. В случае несоответствий необходимо оформление дополнительной индивидуальной документации.
• Дизайнерские решения достаточно скромные и однообразные. На тот же самый кирпичный дом можно найти не больше 2 схем.

Типовой проект перепланировки обладает неоспоримыми преимуществами в сфере нормативного регулирования, так как разработки утверждаются согласно законодательству. Но стоит понимать, что он не обладает творческими идеями, а также сильно ограничивает дизайнерское вмешательство, что значительно снижает его популярность.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

все, что вы должны о ней знать — INMYROOM

Двухкомнатные квартиры могут быть просторными и маленькими; с хорошей тепло- и звукоизоляцией и не очень; с большими возможностями перепланировки и их полным отсутствием. Единственное, что объединяет двушки – это их владельцы, одинаково нуждающиеся в комфортном и функциональном интерьерах независимо от квадратных метров и созданных застройщиком условий. 

Перепланировка двухкомнатной квартиры – актуальный вопрос для многих. Сегодня мы рассмотрели абсолютно разные квартиры – и в хрущевках, и в монолитных домах – и постарались найти оптимальные планировочные решения для каждой. А помогали нам в этом профессиональные дизайнеры.

Дома серии 1-515 строились в Москве в 1970-е годы. Их особенность – наличие необычных балконов, которые визуально заметны с улицы и считаются визитной карточкой здания.

От предыдущих серий хрущевских застроек здания они отличаются качественными кирпичными наружными стенами, однако площади квартир здесь минимальны, а комнаты – смежные. Высота потолка – 2,48 метра. В качестве преимущества можно отметить лишь возможность сноса межкомнатных стен для перепланировки. Дизайнер Николай Твердов предложил 3 варианта перепланировки двухкомнатной квартиры площадью 42,68 квадратного метра для разных типов жильцов.

Общая площадь двушки в панельном доме серии ИП-46с составляет 60–62 кв. м, жилая – 33–34 кв. м. Помимо двух комнат, здесь есть кладовка, раздельный санузел и кухня. Высота потолков – 265 см. Несмотря на то что планировка квартиры достаточно удобная, дизайнер Ксения Чупина продумала несколько функциональных вариантов ее изменений под определенные нужды и показала, что нет предела совершенству. 

Все больше людей предпочитают покупать квартиры в монолитных домах. И плюсы этих зданий очевидны: это и тепло- и звукоизоляция, и большие возможности перепланировки. Дизайнер Ольга Бондарь рассмотрела 3 варианта перепланировки двухкомнатной квартиры площадью 34 квадратных метра в ЖК ART – монолитном доме, расположенном в двух километрах от МКАД по Волоколамскому шоссе, в городе Красногорск.

Постройки домов серии И-1724 встречаются в Москве на Нижегородской улице и на Рязанском проспекте, а также в городах Московской области. К их очевидным преимуществам можно отнести стеклопакеты, которые устанавливаются в деревянных или в ПВХ-рамах. В качестве наружных стен здесь используется кирпич – дома обладают повышенной теплоизоляцией. За отопление отвечают радиаторы калориферного типа с терморегуляторами. В подъездах И-1724 предусмотрены места для консьержа и охраны. Главный недостаток – ограниченная возможность перепланировки. Однако дизайнер Николай Твердов нашел три способа организации пространства двушки.

Площадь двухкомнатной квартиры в доме серии II-68-03 составляет 46,5 квадратного метра. Ее главные особенности – удлиненная лоджия (дополнительные 5,7 квадратного метра), единая для двух жилых комнат с доступом через одну из них; раздельные санузлы; достаточно просторная кухня площадью 9,2 квадратного метра. Дизайнеры Екатерина Мамаева и Екатерина Сванидзе использовали возможность демонтажа всех внутренних перегородок, балконной двери и оконного остекления и нашли оптимальные варианты перепланировки двухкомнатной квартиры.

Как правило, квартиры в «сталинках» имеют ряд особенностей по сравнению с типовым жильем: это и наличие высоких потолков и зачастую полное отсутствие внутриквартирных несущих стен, что дает широкие возможности перепланировки. 

Достоинства «красных домов» – серия II-02 – комфортность квартир, высокие потолки (290 см), хорошая шумоизоляция, а также благоустроенные дворы и нестандартные фасады. Недостаток — непрочные межкомнатные перегородки.

Двухкомнатные квартиры в одном подъезде «красных домов» могут немного отличаться своей планировкой – дизайнер Ксения Чупина рассмотрела 3 варианта обустройства самой распространенной, площадью 54 квадратных метра. Все межкомнатные перегородки в этой квартире не являются несущими. Однако, варианты перепланировок необходимо проверять на конкретных примерах и при необходимости согласовывать и узаконивать.

Планировка квартир в панельном доме И-522А организована таким образом, что у собственников есть возможность сделать практически любую перепланировку, которая может улучшить эксплуатационные качества жилья в домах этой серии. Связанно это с тем, что расстояние между несущими стенами квартир составляет 6,5 метра. Перегородки в квартире выполнены из гипсобетона толщиной 8 сантиметров, что не является большой помехой в переоборудовании квартиры. Специально для читателей InMyRoom архитектор Максим Панин предложил три варианта планировки двухкомнатной квартиры.

Дизайнер Николай Твердов нарисовал три варианта планировки двухкомнатной квартиры в доме серии II-18/9 для разных типов жильцов: холостяка, молодой семьи и пары среднего возраста. Общая площадь помещения – 36,6 квадратного метра, жилая – 22,5 квадратного метра. Высота потолков – 2,5 метра, кухни небольшие (7,5 квадратного метра), санузлы объединенные, малогабаритные, рассчитанные на сидячие ванны. Однако мы убедились: если грамотно подойти к обустройству жилья, можно создать комфортный и очень функциональный интерьер.

История возникновения домов серии П-3/16 несколько необычна. Эта серия была разработана в конце семидесятых, и уже к началу Олимпиады 1980 года, которая проводилась в Москве, были сданы в эксплуатацию первые объекты, среди которых — Олимпийская деревня (Юго-запад Москвы, район Тропарево).

Двухкомнатные квартиры в П-3/16 часто сдают в аренду, поэтому делают в них только косметический ремонт. Снос стен не всегда актуален, ведь создать комфортное и функциональное пространство можно и благодаря правильной расстановке мебели. Дизайнер

Алина Шатохина рассмотрела несколько вариантов планировки двушки без перемещения стен, дверных проемов или сантехники, которые требуют предварительного согласования.

Дом серии П-44Т считается ведущим современным типовым проектом. Напомним об основных достоинствах здания: повышенная теплоизоляция, количество этажей – 9–25 (наличие мансардного этажа), высота потолков – 2,7 метра; есть пассажирский и грузопассажирский лифты. Яркая особенность – наличие эркеров.

Специально для читателей InMyRoom дизайнер Николай Твердов предложил 3 варианта перепланировки двухкомнатной квартиры в П-44Т для разных типов жильцов: семьи с ребенком, студентки и пары средних лет.

Перепланировка хрущевки. Варианты. Примеры. Описание. Согласование!

Во времена правления с 1953 г., по 1964 г., появился термин «Хрущевка». Этим термином называли дома, построенные по указанию Никиты Сергеевича Хрущева. В послевоенное время необходимо было строить много жилья и одним из решением было разработать типовые дома, которые можно построить быстро. Появлялись новые заводы, в том числе и домостроительные комбинаты. На базе ДСК и стали производить стеновые панели, которые были предназначены для строительства быстровозводимых зданий. Они не имели излишеств, архитектуре не отводилось должного внимания, главной задачей было быстро и много. Квартиры называли коробкой, планировки были одинаковые, комнаты и кухни небольшие, потолки невысокие, но считались отдельными благоустроенными квартирами. На тот момент многие жили в бараках, малоэтажных домах и получить ключи от такой новостройки было очень приятно.

Какие бывают

В городах где не было домостроительных комбинатов Хрущевки строили из кирпича, также по разработанным типовым сериям. Характеристики не особо отличались от панельных. Также были разработаны серии блочных домов. Все имеют главную конструктивную особенность, несущие стены внешние фасадные, продольная по центру и межквартирные. Перегородки практически все ненесущие. Но это не значит что все можно сносить, есть варианты наличия колонн, ригелей (балок) и несущих элементов. Перед началом производства ремонтно-строительных работ и подготовкой плана перепланировки необходимо специалистам обследовать конструкции квартиры, дома и только после заключения о состоянии конструкций разработать план перепланировки.

Основные виды работы, заключаются:

• в объединении санузла с возможным увеличением за счет коридора
• объединении кухни с комнатой (при наличии электроплиты)
• устройством новых проемов в комнаты
• перенос перегородок
• демонтаж антресолей и встроенных шкафов
• организация новых подсобных помещений (кладовых, гардеробных).

Необходимо учитывать, что на основании действующего законодательства объединять газифицированную кухню с комнатой не допустимо, разбор перегородки между ними возможен, но с обязательной установкой на это место двери с плотным притвором. Если при перепланировке будут затронуты газовые коммуникации, перенос труб, газовой колонки, обязательно предварительно согласовать с Мосгазом и выполнить работы их инженерной службой. Проектом можно предусмотреть мероприятия по разбору подоконной зоны с установкой французского окна и остеклением балкона. Остекление балкона на средних этажах на сегодня не требует согласования.

Что нужно

Все виды работ, перечисленные в данной статье, необходимо заранее согласовать перед началом строительных работ и получить от Мосжилинспекции Разрешение на перепланировку с утвержденным Проектом. После окончания ремонта осуществить приемку квартиры по Акту о завершенном переустройстве и внести изменения в документацию БТИ и кадастровый паспорт Росреестра.

Специалисты нашей компании могут рассмотреть перепланировку квартиры в Хрущёвке, дать заключение о возможности согласования и оформить всю документацию под ключ.

Примеры переустройства ванны

Похожие статьи

Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры «хрущевского» типа

Двухкомнатная квартира — это наиболее распространенный вид жилья, расположенного в типовых многоэтажных домах. Но, как правило, планировка таких квартир в домах «хрущевского» типа не отличается удобством. И основная претензия собственников – теснота. В таких квартирах очень маленькие кухни, неудобные коридоры, часто – смежные комнаты. Грамотно проведенная перепланировка 2 комнатной хрущевки поможет сделать жилплощадь более комфортной. Для этого следует использовать … Подробнее >>

Варианты перепланировок, возможных в трехкомнатных квартирах-хрущевках

В наших городах огромное количество домов, построенных по типовым проектам, разработанным в середине прошлого века. В народе квартиры в таких домах называют хрущевками. Нужно заметить, что планировка квартир этого типа не отличается удобством, и главный ее недостаток – теснота … Подробнее >>

Перепланировка. Варианты перепланировки квартир

Свой дом, неважно какой он, роскошные апартаменты в престижном районе или однокомнатная квартира в типовом панельном доме, для каждого человека является тем единственным местом, где всегда должно быть комфортно и уютно.

И главная задача, которую надо решить во время выполнения ремонта, – это создание интерьера помещения, соответствующего индивидуальности человека, которому предстоит в нем жить.
Если вы решились на перепланировку своей квартиры, нужно иметь четкое представление обо всех «подводных течениях», с которыми вам придется столкнуться.

Варианты перепланировки квартиры:

Единое пространство

Вариант организации в квартире единого пространства предназначен для проживания одного человека или семьи из двух человек. Например, молодой семьи, ведущей достаточно «бурный» образ жизни, или для одинокого холостяка. В этом случае, сломав все стены, можно получить единое пространство, разделенное на зоны — здесь спят, здесь едят и т. д. Для большей семьи такой подход абсолютно не подходит — для семьи нужны комнаты, особенно если в ней есть дети и пожилые люди. Каждый член семьи для обретения душевного комфорта должен иметь индивидуальное пространство, обустроенное по его вкусу.

Объединение кухни с гостиной

Такая перепланировка позволяет зрительно увеличить пространство помещения. При объединении кухни с гостиной, можно готовить и одновременно принимать гостей или же наслаждаться неспешными беседами с домочадцами. В настоящее время интегрирование кухни с жилым пространством окрепла, развилась и, более того стала доминировать в мебелестроении, во многом определяя пути, по которому идут сегодня мебельные фабрики.

Объединение гостиной с прихожей

Гостиную можно объединить в единый блок с прихожей. Такая перепланировка увеличивает пространство гостиной. Если вдруг захочется отделить пространство прихожей от гостиной, то можно установить раздвижные перегородки или поставить ширму.

Перенос кухни на зону коридора

Такой вариант перепланировки очень популярен в квартирах со свободной планировкой. Площадь современных квартир увеличивается и хочется эффективно использовать пространство квартиры. Можно из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную. В этом случае кухня располагается на зоне коридора, а освободившиеся помещения использовать для создания детской, кабинета, комнаты для гостей.

План квартиры до перепланировки

Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Кухня-ниша на зоне коридора

 

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Перенос кухни на зону коридора

 

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Перенос кухни на зону коридора

 

Объединение ванной комнаты с туалетом

При такой перепланировке площадь ванны увеличивается. Выиграть место в ванной комнате поможет замена ванны на душевую кабину. Тогда там легко поместится и стиральная машина. Но для любителей принимать ванны этот вариант не подойдет. Особенно это удобно, если в квартире есть небольшой гостевой санузел.

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Объединение ванной комнаты с туалетом

 

 

Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную

 

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Спальня на зоне коридора и зоне других комнат

 

 

Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную

 

План квартиры после перепланировки

 

План квартиры до перепланировки

 

Объединение двух квартир

 

План квартиры после перепланировки

План квартир до перепланировки

 

Если площадь квартиры позволяет, то лучше всего выделить в ней две зоны: гостевую и хозяйскую. Хозяйская зона – это такие комнаты, как детская, спальня и «хозяйский» санузел – все это должно быть отделено от гостевой зоны и желательно, чтобы гости туда вообще не попадали, если их туда специально не приглашали.
Любой интерьер должен быть построен по следующему закону: в квартире есть кульминация, эмоционально насыщенная зона и более спокойные, умеренные помещения.
Этой «эмоциональной» зоной может быть гостиная или холл, если путь в комнаты лежит через них. При другой планировке такой зоной может оказаться коридор, если он расположен так, что, куда бы мы ни отправились, мы обязаны пройти через него.

Правовые аспекты перепланировки квартиры

Сегодня редкая квартира избежала перепланировки или хотя бы частичного переустройства. Однако, к сожалению, не все конструкции зданий могут выдержать наплыв фантазии наших сограждан. Так, довольно популярным в последнее время стало оборудование саун и новейших сантехнических приборов в квартирах. Можно себе представить волнение соседей, проживающих этажом ниже. И зачастую волнение это оправданно. Поэтому закон запрещает производить перепланировку квартир, если это ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, а также к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Те же требования предъявляются и к переустройству инженерного оборудования, которое нередко проводится одновременно с перепланировкой квартиры.

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений производится только в целях благоустройства квартиры. К перепланировке относят как перенос жилых перегородок и дверных проемов, так и присоединение лоджий. Перенос нагревательных, сантехнических, газовых приборов, а также устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов принято называть переоборудованием. Для проведения вышеуказанных мероприятий необходимо получить согласие наймодателя, собственника квартиры, а также нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.     Перед самой перепланировкой или переоборудованием составляется проект, который затем согласовывается с районной межведомственной комиссией. Подобные проекты должны разрабатываться только специальными организациями или физическими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование, и должны соответствовать всем действующим строительным и технико-эксплуатационным нормам и правилам. Перепланировка – это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации.

Никакая перепланировка невозможна без проекта. А проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах.

Существует верный и надежный способ достижения положительного результата при согласовании перепланировки, доверить решение проблемы профессионалам. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлтерские и юридические фирмы.

В заключение хотелось бы добавить, что за самовольное переустройство жилых помещений закон предусматривает ответственность. Эксплуатационная организация вправе обязать виновное лицо провести восстановительные работы по приведению помещения в прежнее состояние за свой счет.
При создании перепланировки квартиры дизайнер отталкивается, прежде всего, от имеющегося исходного пространства, затем от запросов и возможностей хозяев квартиры, и, наконец, от индивидуального вкуса.

Даже «хрущевку» с ее крошечной кухней, прихожей, смежными комнатами и низкими потолками можно усовершенствовать, сделать более современной и удобной. И более того, даже и тут подходы могут быть разнообразными.
Перед тем как обратиться к дизайнеру Вы должны определиться, сколько человек будет в ней проживать, какие комнаты и подсобные помещения Вы хотели бы иметь в вашей квартире. Если Вы окончательно не определились, дизайнер исходя из Ваших потребностей, предложит, как эффективно использовать площадь вашей квартиры, найдет интересные решения по организации в квартире дополнительных помещений.

 

Разработка дизайн-проекта «Планировочное решение», с необходимыми для возведения межкомнатных перегородок планами (с привязкой мебели и сантехнического оборудования), за 400 руб/м2

См. состав проекта и пример планов

 

Разработка базового дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами и ведомостями, за 700 руб/м2

См. состав проекта и пример планов

 

Разрабатываем дизайн-проекты с 2006 года. Обращайтесь.

 

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический рост. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос благодаря демографическим тенденциям и сильному рынку труда. Тем не менее, предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к увеличению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи определили ряд препятствий на пути к строительству большего количества и более доступного жилья, включая ограничительные правила землепользования, рост затрат на рабочую силу и материалы в строительстве, а также большую концентрацию рынка в жилищном строительстве. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как многие другие отрасли.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет, а экономические условия не улучшатся.Но кризис общественного здравоохранения высветил степень небезопасности жилья среди миллионов арендаторов в США — проблему, которую можно решить только путем строительства большего количества жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, в которой исследуется, как улучшенные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость строительства многоквартирных домов. Наша цель — изложить, что могут сделать застройщики, архитекторы и подрядчики для повышения доступности, независимо от крупных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политикой и финансовой средой и которые выиграют от более широких изменений. В этой серии обобщены основные выводы более длинного отчета.

Спрос на арендное жилье превысил предложение — особенно на квартиры по умеренным ценам

В период с 2010 по 2019 год доля американских домохозяйств, арендующих дома, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых арендодателей, в том числе беспрецедентный рост арендаторов с высоким доходом.Этот всплеск спроса привел к исторически низкому уровню вакантных площадей в аренде и росту арендной платы быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом были особенно ущемлены, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период уменьшился, что привело к увеличению спроса на небольшие жилые единицы, особенно квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли больше (Рисунок 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, находились в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в зданиях с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как сказал один разработчик: «С точки зрения эксплуатации, для нас стоит почти столько же затрат на эксплуатацию здания из 30-40 единиц, сколько для здания из 100 единиц, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты.”

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение затрат на три основных компонента строительства: землю, рабочую силу и материалы. Органы местного самоуправления и правительства штатов приняли нормативные акты, в том числе плату за воздействие и сложные процессы выдачи разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и увеличивают сроки строительства. Почти во всех юрисдикциях США местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье.С.

Когда правительства добавляют затраты на развитие, эти затраты обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать серьезным бременем, особенно в отношении небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как академическая литература документировала, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних этапах процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большая часть проектных и строительных исследований стоимости жилья сосредоточена на отдельных методах строительства (например, строительство за пределами строительной площадки) или конкретных типах зданий (например, микроблоках).Команды проекта должны будут объединить ряд установленных и экспериментальных стратегий для повышения эффективности и предсказуемости проектирования и строительства многоквартирных домов при производстве высококачественного жилья.

Снижение затрат на строительство потребует экономии на всех этапах технологического процесса

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем компонентные затраты на три категории: затраты на землю, жесткие затраты и мягкие затраты.То, насколько каждая категория вносит вклад в общие затраты на разработку, существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или высотный), размера проекта и конкретных характеристик объекта. Следующая разбивка показывает, как можно разделить основные затраты в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).

• Земельные расходы. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на застройку для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта.По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско превышали 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Жесткие затраты. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем твердые затраты составляют от 50% до 70% затрат на строительство.
• Софт стоит. Все затраты, кроме земельных и жестких, обозначены как мягкие.Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и плату за воздействие. Мягкие расходы в среднем составляют от 20% до 30% общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых районах метро и для проектов субсидированного доступного жилья. Сложные проекты, требующие изменения зонирования или встречающие серьезное сопротивление сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В следующих статьях этой серии будут подробно рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.

Не все многоквартирные дома являются небоскребами — типология зданий имеет значение по затратам

Для многих термин «многоквартирный дом» вызывает в воображении образы небоскребов Манхэттена из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома охватывают диапазон размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до дворовых групп и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и требования к зонированию, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства. Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к разным затратам на строительство.

Затраты на строительство для любой данной типологии могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы строительных рабочих, требований к найму работников, входящих в профсоюзы, и строительных норм. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, продаются на мировых рынках, поэтому цены в разных регионах США различаются меньше.S. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако стоимость строительства следует понимать на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились, поскольку из-за нехватки рабочей силы и строгих местных требований к рабочей силе затраты на строительство превышают 250 долларов за квадратный фут без соответствующего увеличения арендной платы. Смету затрат в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой затрат и окончательными предложениями на строительство.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам с нуля, а не по проектам перепланировки в местах засыпки. Проекты засыпки, как правило, меньше по размеру, им не хватает экономии на масштабе, и они часто возникают на более сложных объектах. Затраты, вероятно, будут значительно различаться в зависимости от проекта засыпки, но, скорее всего, больше всего похожи на строительство средней этажности.

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на Рисунке 3, затраты на строительство существенно меняются в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов. Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов и более за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован так, чтобы максимальная высота здания составляла девять этажей, дополнительных трех этажей доходов, полученных от перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «закрепилась» (имела финансовый смысл). Из-за скачка затрат на строительство застройщики не могут строить с максимальной высотой или соотношением этажа к площади (FAR), разрешенным при зонировании, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип строительства также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жители получают доступ к своим отдельным квартирам. Небольшие проекты с заполнением часто имеют единственную внутреннюю лестницу, поднимающуюся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной загрузкой с одним или несколькими лифтами, как показано на Рисунке 5. В многоэтажных башнях квартиры часто группируются вокруг центрального ядра. Как мы уже обсуждали, эти планировки имеют прямые финансовые последствия: для более высоких многоквартирных башен требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей застроенной площади в квадратных футах, которая напрямую приносит доход (например,г., ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц).

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т.е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночной цене. Примечательно, что мягкая стоимость доступного жилья существенно выше из-за сложности построения программ субсидирования. Застройщики доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем, связанных с их построением; например, участки с крутыми склонами, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие восстановления.

Штаты, выделяющие федеральные субсидии, такие как налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC), имеют требования к типам и минимальным размерам квартир (включая более крупные «семейные» квартиры), что может ограничивать нововведения на уровне плана этажа и на уровне квартир.Некоммерческие застройщики часто пытаются поддерживать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата существующей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилые комплексы. Эти усилия, однако, могут значительно увеличить бюджет проекта.

В поисках экономии на каждом этапе строительства

В остальных статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость нового многоквартирного жилья.Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют изменений политики как на федеральном, так и на местном уровнях, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству для контроля затрат.

Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:

• Какие категории затрат самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или самые разные в разных проектах?
• Какие затраты контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
• Каким образом улучшенное проектирование и строительство может снизить затраты на каждом этапе процесса?
• Как можно распределить экономию за счет повышения качества или передать арендаторам?

Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства съемщиков. Для достижения успеха потребуется сотрудничество между всеми партнерами в процессе разработки — архитекторами, девелоперами, строителями и политиками на всех уровнях правительства.

Сколько времени нужно, чтобы построить многоквартирный дом?

Автор На Чжао on 26 августа 2015 г. •

Средняя продолжительность строительства многоквартирного дома после получения разрешения составила 11,7 месяца, согласно обследованию строительства (SOC) 2014 года, проведенному Бюро переписи населения.Время от разрешения до завершения строительства увеличилось примерно на один месяц с 2013 по 2014 год в расчете на среднюю площадь единицы площади, а также выросла доля многоквартирных домов с 20 и более квартирами.

Среднее время строительства многоквартирного дома зависит от количества квартир в здании. В 2014 году для строительства зданий с 20 и более квартирами потребовалось 14,9 месяцев с момента получения разрешений, в то время как для зданий с 10–19 квартирами, как правило, было завершено строительство за 13,6 месяцев, а для зданий с 5–9 квартирами — через 11 месяцев.5 месяцев. Наконец, на строительство от 2 до 4 квартир потребовалось всего 11,4 месяца.

Среднее время с момента получения разрешений до начала, однако, не соответствует той же схеме в отношении размера собственности. У объектов от 10 до 19 квартир самый длительный средний период ожидания, 2 месяца, в 2014 году, по сравнению с самым коротким периодом ожидания в 0,9 месяца для зданий от 5 до 9 квартир.

Данные SOC за 2014 год также показывают, что средняя продолжительность строительства многоквартирных домов существенно различается по регионам.Наибольшее время от утверждения до завершения было у Северо-Востока — 14,9 месяца, за ним следуют Запад — 13,5 месяцев и Юг — 12,5 месяцев. Самый короткий период получения разрешения на завершение строительства был на Среднем Западе — 11,4 месяца.

Наконец, существуют региональные различия в зависимости от размера собственности, как показано в таблице ниже.

Этот пост представляет собой продолжение анализа аналогичного взгляда на время постройки для односемейного строительства.

Нравится:

Нравится Загрузка…

Связанные

---

‹Рост цен на жилье во втором квартале 2015 г .; Повышение стоимости будет продолжаться в течение 2016 г. Настроения на многосемейном рынке улучшатся во втором квартале ›

---

Теги: строительство, экономика, жилье, многоквартирный дом

Почему все новые многоквартирные дома в Америке выглядят одинаково

Эти здания есть почти в каждом городе США. Они варьируются от трех до семи этажей в высоту и могут растягиваться на блоки. Обычно они полны съемных квартир, но они также могут разместить в студенческих общежитиях, кондоминиумах, отелях или учреждениях для престарелых.Близко к центрам городов, они склонны к блочному, часто красочному модернизму; в пригородах их архитектура, скорее всего, будет включать в себя остроконечные крыши и исторические мотивы. Их внешние стены облицованы фиброцементом, металлом, лепниной или кирпичом.

Они действительно повсюду, я обнаружил прошлой осенью во время поездки по пересеченной местности, и они быстро растут. В 2017 году в США было построено 187000 новых единиц жилья в зданиях от 50 и более единиц, что является максимальным показателем с момента, когда Бюро переписи начало вести учет в 1972 году.Судя по моим неофициальным обработкам данных, более половины из них были в глыбовой средней фазе роста.

Распространение этих структур — одно из самых драматических изменений в искусственной среде страны за последние десятилетия. Но когда я начал расспрашивать о них, у них, похоже, не было имени. Я столкнулся с кем-то, кто назвал их «птенцами» в комментарии на веб-сайте, но, к сожалению, это не прижилось. И только после того, как застройщик описал мне стиль как пять на один — пять этажей квартир над «подиумом» парковки и / или магазина на первом этаже — я смог найти какое-то онлайн-обсуждение этого явления.

Техас средней высоты.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Количество этажей и наличие подиума варьируются; Ключевой объединяющий элемент, оказывается, находится под кожей. Они почти всегда делаются из хвойных пород дерева размером два на четыре, или «палки», говоря строительным языком, которые сколачиваются вместе в рамы, как в загородных домах.

Метод ведет к Чикаго 1830-х годов, быстрорастущему городу с обширными лесами поблизости. Склеивание тонких предварительно вырезанных деревянных досок в «каркас воздушного шара» позволило быстро построить «простую клетку, которую строитель может покрыть внутри и снаружи любым желаемым материалом», — писал архитектор Уокер Филд в 1943 году.«Это пример тех двойных условий, которые лежат в основе всего американского в нашем строительном искусстве: хроническая нехватка квалифицированной рабочей силы и почти повсеместное использование древесины». Каркас воздушного шара и его варианты по-прежнему доминируют в домостроении для одной семьи в США и Канаде. Он также является стандартным в Австралии и Новой Зеландии и довольно широко распространен в Японии, но не в остальном мире.

В США каркас из палок, похоже, стал стандартным методом строительства и для жилых комплексов.Основная причина в том, что это стоит намного меньше — я слышал оценки на 20-40 процентов меньше — чем строительство из бетона, стали или кирпичной кладки. Эти отрасли спонсировали несколько исследований, оспаривающих этот пробел, но большинство строителей явно думают, что он существует.

Они также удобны с деревом. «Можно ошибиться и отрезать еще один кусок», — говорит Майкл Фейгин, директор по строительству AvalonBay Communities Inc., четвертого по величине собственника квартир в стране. «С бетоном и сталью требуется гораздо больше работы, чтобы решить проблемы.«Если запасы закончатся, — добавляет Кеннет Бланд, вице-президент торговой группы American Wood Council, — строители знают, что они могут бежать к ближайшему большому ящику и получить то, что им нужно».

Они также могут сбегать в ближайший крупный магазин, чтобы найти рабочих. Конструкция из прутьев позволяет строителям использовать более дешевую временную рабочую силу, а не квалифицированных рабочих, которые часто объединяются в профсоюзы. И это облегчает жизнь электрикам, водопроводчикам и т. П., Поскольку оставляет открытое пространство, через которое могут проходить провода, трубы и воздуховоды.Тем не менее, есть причина, по которой палки не использовались по умолчанию для больших многоквартирных домов до недавнего времени и почему эти дома ограничены по высоте: палки горят.

Великий пожар в Чикаго в 1871 году, уничтоживший тысячи зданий, построенных из воздушных шаров, принес этот урок домой. Вскоре город ввел запрет на деревянное строительство, который частично действует и сегодня. В начале 1800-х годов Нью-Йорк объявил центр города запретным для деревянного строительства, в конечном итоге распространив запрет на весь Манхэттен, а также на Бронкс, Бруклин и некоторые части Квинса и Статен-Айленда.К 1930 году список передовых методов огнестойкости, составленный Министерством торговли США, рекомендовал запретить использование рамок в плотных городских кварталах и двухэтажное ограничение для всех остальных. Строительство из палок было фактически изгнано в пригород.

Ко второй половине 20-го века Америка двигалась в пригороды, и по мере того, как они превращались из спальных кварталов в город нового типа, здания из палки эволюционировали вместе с ними — в такие формы, как «дингбаты» в Лос-Анджелесе. Анхелес (один или два этажа над навесом для машины) и жилые садовые комплексы с большим количеством парковок за пределами Атланты, Далласа и других мегаполисов.Строительные нормы и правила также развивались, поскольку страховщики и производители противопожарного оборудования настаивали на научных, «основанных на характеристиках» нормах, в которых особое внимание уделялось определенным в лаборатории характеристикам огнестойкости по сравнению с конкретными материалами и включались новые технологии, такие как автоматический пожарный спринклер.

Это евангелие стремительно распространялось в стране, где кодексы были муниципальным делом, но оно распространилось при содействии трех региональных организаций, которые разработали образцы кодексов для городов, которые они могли принять или приспособить к своим собственным целям.Самым успешным органом была Международная конференция строительных чиновников, базирующаяся в Южной Калифорнии, за Единым строительным кодексом к 1970 году, по крайней мере частично, следовали 9 из 10 западных городов. UBC, обновляемый раз в три года, возвестил эру среднеэтажных жилых домов с деревянным каркасом.

Некоторые детали теряются в глубине веков или, по крайней мере, в пыльных архивах, но история, похоже, сложилась так: в первом UBC, выпущенном в 1927 году, разрешалось строительство трехэтажных жилых домов с деревянным каркасом.Риск землетрясений побудил чиновников терпимо относиться к таким каркасам, которые лучше переносят тряску, чем кирпичные стены; присутствие крупной лесной промышленности на Северо-Западе также было важным фактором. В 1950-е годы количество историй увеличилось до четырех, если была установлена ​​автоматическая спринклерная система. Ограничения по площади в квадратных футах были ослаблены, если сегменты здания были разделены брандмауэрами — сначала каменной кладкой, а затем более простыми в установке гипсовыми панелями. К 1970-м годам на бетонном подиуме можно было построить четыре этажа с деревянным каркасом.Затем, в начале 1990-х годов, произошел прорыв.

Лос-Анджелесский архитектор Тим Смит сидел на гавайском пляже, читая последние строительные нормы и правила, как это делают каждый, когда заметил, что древесина, обработанная антипиреном, классифицируется как негорючая. Он понял, что это сделало древесину подходящей для категории зданий — первоначально известной как «обычная каменная кладка», но с тех пор в нее были внесены поправки, требующие, чтобы только внешние стены были сделаны полностью из негорючего материала, что позволило построить пять этажей с дождевателями.

Его компания Togawa Smith Martin Inc. в то время работала с властями Лос-Анджелеса над высоткой доступного жилья на 100 квартир в Маленьком Токио, которую они «никогда не могли нарисовать карандашом». Поместив пять деревянных этажей на одноэтажный бетонный подиум и покрывая площадь в один акр больше, чем может заполнить высотное здание, Смит придумал, как получить 100 квартир за 60–70 процентов стоимости. Здание Casa Heiwa открыло свои двери в 1996 году, и здесь была изобретена система «пять на одного».(«Скажем так, — говорит Смит. — Мне никто не предлагал сказать, что они сделали это первыми».) Публика не обратила на это внимания, а вот архитекторы и разработчики Западного побережья заметили. Теперь они могли получить почти многоэтажные дома по цене деревянного каркаса. Вскоре и остальная Америка тоже сможет.

Несмотря на усилия региональных групп, многие архитекторы, девелоперы, экономисты и федеральные жилищные органы по-прежнему находили местные кодексы ограниченными и устаревшими, обвиняя их в том, что они препятствуют инновациям и завышают затраты.Один ответ пришел от законодательных органов, которые начали усиливать полномочия штата над кодексами. Другой пришел из региональных групп, которые в 1994 году начали работу над единым национальным кодексом. Столкнувшись с серьезной проблемой разрешения разногласий по высоте и площади зданий, ответственный комитет принял несколько радикальное предписание: если здание может быть построено по любому из трех старых кодексов, оно может быть построено по новому. Согласно Международному строительному кодексу (IBC) 2000 года, среднеэтажный жилой дом с подиумом, построенный из палок, мог свободно перемещаться на восток.

Еще больше техасских средних подъемов.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Эти здания, конечно, не начали бы строить, если бы никто не хотел въезжать. Растущий спрос, вызванный демографическими сдвигами, моделями роста рабочих мест и возрождением у богатых американцев вкуса к городской (или городской) жизни, сформировал бум среднего роста. Так что капризы капитала есть. Большинство застройщиков, состоящих из нескольких семей, строят для продажи инвестиционному фонду в сфере недвижимости, страховой компании, пенсионному фонду или другому институциональному инвестору.Этих владельцев не интересуют небольшие проекты, и их конечная цель определяет не только материалы, но также внешний вид и расположение.

Необходимость масштабирования диктует необходимость создания громоздких «суперблоков», а желание немного разбить эти блоки объясняет красочные панели и другие варианты внешнего вида. Эффективность диктует, что здания должны быть достаточно широкими для «двойных» коридоров с квартирами с двух сторон, но не настолько широкими, чтобы квартиры были узкими и темными. Это, в свою очередь, способствует структуре, имеющей форму прямоугольной буквы U, C, E или S.Апартаменты с двумя или тремя спальнями лучше всего подходят для углов, поэтому преобладают однокомнатные и студии.

Бум также был сформирован за счет зонирования, которое иногда оставляет деловые районы и пригородные коммерческие районы единственными практическими местами для нового жилья. Также учитываются постановления, требующие минимального количества парковочных мест на единицу квартиры: там, где минимумы относительно высоки, как в Техасе, лучшим решением может быть обертывание здания вокруг парковочной площадки, стиль, известный как техасский пончик.Там, где они ниже, подойдет подиум первого этажа. Градостроители также часто требуют, чтобы застройщики выделяли подиум на улице под магазины и рестораны.

Да, результат может быть немного повторяющимся, но повторение было характерно для каждой большой тенденции строительства нового городского или пригородного жилья в США за последние столетия или два. В коренастых зданиях есть много плюсов, которые дают новое жилье там, где оно крайне необходимо, и при этом оживляют районы. Четырехэтажный техасский пончик может получить от 50 до 60 квартир на акре земли, в то время как наиболее агрессивно спроектированный гибрид из палки и бетона Западного побережья (теперь разрешены двухэтажные подиумы, а также другие варианты) может получить почти 200. Это недалеко от диапазона, который известный урбанист Джейн Джейкобс считал оптимальным для жизненно важной уличной жизни.

Подробнее.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Есть еще много достоинств, которые могут понравиться в строительстве из дерева, которое, пока деревья пересаживаются и дается возможность вырасти до зрелости, теперь обычно считается чистым потребителем углекислого газа. Экологические достижения Вуда помогли стимулировать недавний всемирный толчок к большему строительству с использованием «массивной древесины» — пиломатериалов мягкой древесины, склеенных и сжатых в толстые балки, колонны и панели.Самым высоким из построенных до сих пор таких зданий является 18-этажное общежитие Университета Британской Колумбии в Ванкувере. Орегон уже изменил свой кодекс, чтобы разрешить массовые деревянные постройки такого масштаба, и IBC 2021 года собирается сделать то же самое.

Развитие среднеэтажных зданий из палочек вызвало меньше шума и оставило местных чиновников и даже некоторых представителей строительной индустрии удивленными и обеспокоенными. «Это чума, и она случилась, когда никто не смотрел», — говорит Стивен Зирински, сопредседатель комитета по строительным нормам Нью-Йоркского отделения Американского института архитекторов.Его внимание привлек пожар, вспыхнувший в январе 2015 года в апартаментах Avalon в Эджуотере, штат Нью-Джерси, через реку Гудзон от его дома. «Когда я мог читать книгу в своей квартире у пламени того огня, — говорит он, — я знал, что это проблема». Зажженный факелом ремонтника, огонь распространился по скрытым пространствам на этажах и на чердаке четырехэтажного комплекса, чему способствовала частичная спринклерная система, которая не покрывала эти области. Никто не погиб, но здание было разрушено.

Таких пожаров в завершенных домах средней этажности было не так много, но здания оказались легко воспламеняемыми еще до того, как спринклеры и стены обрушились. За последние пять лет на строительных площадках средней этажности вспыхнули десятки крупных пожаров. . По данным Национальной ассоциации противопожарной защиты, из 13 пожаров в США, которые привели к ущербу в размере 20 миллионов долларов и более в 2017 году, шесть произошли в строящихся деревянных многоквартирных домах.

Эти пожары часто вызывают протесты местных жителей с требованием ограничить использование жилых домов.В пригородах Атланты, Сэнди-Спрингс и Данвуди, были введены запреты на строительство деревянных каркасных зданий выше трех этажей, но позже они были отменены законодательным собранием Джорджии. Также говорят о новых правилах в Лос-Анджелесе, Филадельфии, Массачусетсе и Мэриленде. Но место, где законодательные меры наиболее вероятны, — это Нью-Джерси.

С 2012 года в штате было выдано

разрешений на строительство 105 000 новых квартир, и, похоже, большинство из них находится в средних этажах с деревянным каркасом. Гленн Корбетт, бывший пожарный, преподающий пожарную науку в Колледже уголовного правосудия Джона Джея в Нью-Йорке, взял меня на экскурсию по некоторым «башням зубочисток» в Нью-Джерси, как он их называет, указав места, недоступные для пожарных машин. досягаемости и вещей, которые могут пойти не так по мере старения зданий.«Вы вновь привносите опасность возгорания в городскую среду», — говорит он. «Мы намеренно ставим проблемы в каждом населенном пункте страны, проблемы, с которыми еще не родившимся поколениям пожарных придется иметь дело».

Самый сложный из законопроектов до законодательного собрания штата Нью-Джерси ограничивал городские застройки тремя этажами и 7000 квадратных футов на этаж. Предложения с лучшими шансами на прохождение, среди прочего, предусматривают установку брандмауэров из каменной кладки между сегментами зданий и полных спринклерных систем для многоквартирных домов от трех этажей и выше.Авалон в Эджуотере был перестроен с этими мерами; Фейгин, начальник строительства AvalonBay, владельца здания, говорит, что теперь они являются стандартом для всех новых среднеэтажных застроек компании. IBC 2018 добавляет положения, направленные на предотвращение распространения пожаров через чердаки многоквартирных домов, а предложение, одобренное в конце прошлого года, несмотря на возражения строителей и владельцев квартир, изменит кодекс 2021 года, чтобы фактически потребовать полные спринклерные системы для всех четырехэтажных домов. -один подиумный корпус.

Можем ли мы полагаться на экономические интересы разработчиков и процесс кодирования модели для решения проблем? Алекси Ассмус, который активно участвовал в дебатах в Нью-Джерси и в процессе МКБ, сомневается. Деловая женщина и гражданский активист, участвовавшая в строительстве комплекса AvalonBay с деревянным каркасом в ее родном городе Принстон, она пыталась внести изменения в национальный модельный кодекс и не продвинулась далеко. Теоретически любой может участвовать в комитетах Совета Международного кодекса, которые представляют рекомендации правительственным чиновникам, голосующим в IBC, но на практике это делают в основном представители торговых групп.«У всех людей с особыми интересами есть деньги, чтобы поехать туда и остановиться в отелях», — говорит Ассмус. «Не думайте, что этот сторонний ICC обязательно предоставит нам коды, отвечающие общественным интересам».

Опять же, причина, по которой существует ICC, заключается в том, что установление строительных норм и правил на местном уровне также стало рассматриваться как не в интересах общества. Смертность от пожаров в жилых домах в США снизилась почти вдвое с 1980-х годов, так что, похоже, что-то работает. И есть отголоски, по крайней мере, в некоторых из волнений стандартного нимбизма.Некоторым частям страны требуется много нового жилья, и строители громоздких многоквартирных домов средней этажности с деревянным каркасом нашли экономическую формулу, которая обеспечивает это. Нам придется подождать, чтобы узнать, подходит ли это формула для американских городов. —Fox — деловой обозреватель Bloomberg Opinion.

Достижение правильного «сочетания квартир» для многоквартирных домов | RENX

Состав единиц по размеру и типу должен основываться на результатах технико-экономического обоснования рынка.Типы квартир чаще всего варьируются от квартир-студий до квартир с двумя и тремя спальнями с двумя ванными комнатами; некоторые включают дополнительные услуги, такие как солярии, логова и лофты.

На многих рынках застройщики наблюдают повышенный спрос на элитные квартиры для уменьшения размеров пустых гнезд.

В проектах, предназначенных для арендаторов с низкими доходами, должны преобладать квартиры размером с семью.

Если целевой рынок — молодые одиночки, которые только начинают свое существование, спрос, вероятно, будет самым сильным на сочетание двухкомнатных квартир с двумя спальнями и одной спальней для одиноких.

В городах с очень высокой арендной платой популярны квартиры-студии, но в пригородных районах спрос на такие небольшие квартиры практически отсутствует.

Эффективность квартир

Микс квартир — это просто разное количество квартир с спальнями в активе. Квартиры варьируются по размеру от экономичных до четырехкомнатных.

Эффективная квартира обычно занята одним человеком и сочетает в себе спальную, гостиную и кухню.

Квартиры-студии — это более крупные версии того же размера, но, как правило, с большей кухней.Мы склонны избегать квартир такого типа, потому что жильё может быть временным, а это означает, что жильцы въезжают и уезжают и создают высокую текучесть кадров.

Одной из самых больших затрат, которые несет застройщик, является оборот жителей. Это связано с тем, что квартира должна быть подготовлена ​​к заселению следующего человека, и тем временем квартира остается незанятой.

Однокомнатные

Следующим по величине в иерархии миксов единиц является единица с одной спальней, которая также может иметь более высокую текучесть кадров, но не такую ​​высокую, как вышеупомянутые более мелкие стили.Обычно муниципалитеты позволяют двум жителям занимать квартиру в каждой спальне, что, в свою очередь, сокращает резидентский пул.

Однако все зависит от того, где расположены агрегаты.

Квартиры с одной спальней подходят для студентов, пенсионеров и семейных пар. Мы видели недвижимость из 36 квартир, в которой есть все квартиры с одной спальней, и у нас нет проблем с сохранением заполняемости на уровне 95 процентов.

По нашему опыту, квартиры с одной спальней сейчас наиболее популярны среди арендаторов на большинстве рынков, но к началу следующего десятилетия спрос на квартиры с несколькими спальнями может вырасти.

Девелоперам и владельцам квартир нравятся квартиры с одной спальней, потому что они приносят больший доход от аренды на квадратный фут, чем квартиры большего размера, но они также отдают предпочтение сегодняшней демографии. Те, кому за 20, откладывают вступление в брак и детей на более длительный срок, и эти молодые одинокие люди предпочитают аренду, особенно в городских районах, где есть рестораны и магазины, соответствующие их вкусам и образу жизни. Поскольку многие из этих арендаторов старше, они реже хотят жить с соседом по комнате.

Однако в конце концов большинство 20-летних выйдут замуж и будут иметь детей, в результате чего им потребуется более просторное жилье.Многие предпочтут купить дом, но другие по-прежнему будут обременены долгами по студенческим ссудам и / или кредитным картам, и им будет сложно получить ипотечный кредит.

Третьи предпочтут арендовать и использовать деньги, которые они потратили бы на первоначальный взнос, чтобы отправить своих детей в частную школу.

С точки зрения структуры квартир, большие здания более предпочтительны, чем квартиры с меньшим количеством спален. Фактически, квартиры с одной спальней составляют более половины инвентаря многоквартирных домов с 50 и более квартирами.

Квартиры с двумя спальнями

С точки зрения застройщика, лучше всего работать с квартирами с двумя спальнями. Они идеально подходят для большинства демографических групп, но большие семьи не могут их занять.

Большие семьи, как правило, требуют более отсроченного обслуживания квартиры, что является еще одним дорогостоящим расходом для застройщиков квартир. Квартиры с двумя спальнями обычно наиболее рентабельны для жителей и их легче всего сдать в аренду владельцу актива.

Квартиры большего размера: трех- и четырехкомнатные

Квартиры с четырьмя спальнями чаще всего встречаются в составе студенческих общежитий.Спрос на этот тип единиц среди других демографических групп довольно низок, и эти типы единиц будут заполняться более молодыми соседями по комнате, независимо от того, созданы ли они специально для студентов.

Муниципалитеты Канады все чаще требуют, чтобы застройщики включали часть квартир с тремя спальнями в новые сдаваемые в аренду многоквартирные дома. В Торонто, например, 10 процентов квартир в новых активах должны быть с тремя спальнями.

Этот закон направлен на увеличение предложения арендуемого жилья для семей.Квартиры с тремя спальнями будут привлекательными для семей с детьми, а также для некоторых состоятельных покупателей, которые ищут несколько спален для размещения семьи, когда они приезжают в гости.

Когда дело доходит до квартир, чем больше спален в квартире, тем выше достижимая ежемесячная арендная плата, поэтому инвесторам следует попытаться включить несколько квартир с тремя спальнями или, если это невозможно, несколько квартир с двумя спальнями и притонами.

Подводя итоги: определение сочетания единиц

Определенные нишевые рынки играют роль в определении типов единиц.Например, для студенческих квартир требуются особые планы этажей, включающие квартиры с тремя и четырьмя спальнями, потому что обычно большинство студентов проживают в одной квартире.

Более сложное получение разрешений из-за того, что соседство противостоит более высокой плотности и увеличению земельных участков, а стоимость разрешений также способствует увеличению размера квартир, поскольку застройщики вынуждены привлекать жителей с более высокими доходами.

Ключом к сочетанию квартир является создание актива, который будет иметь более выгодное количество квартир с двумя спальнями по сравнению с единицами с одной спальней.Идеальное соотношение — две квартиры с двумя спальнями на каждую квартиру с одной спальней.

Например, в жилом комплексе из 100 квартир мы хотели бы видеть две трети (66) квартир с двумя спальнями и одну треть (34) квартир с одной спальней. Такой тип сочетания квартир делает актив более ценным и облегчает застройщику квартир возможность сдавать их в аренду, а также выбирать из более крупной базы потенциальных резидентов.

Жильцы

также имеют возможность увеличивать или уменьшать размер, не покидая актив, что также приносит пользу застройщику, так как сокращает количество вакансий.

Если смотреть в целом по Канаде на новые многоквартирные дома, сдаваемые в аренду, то до 2012 года количество планов этажей со студиями / одной спальней и количество планов этажей с двумя спальнями было относительно одинаковым, составляя в среднем 45,5% и 46,1% площади недвижимости. , соответственно. Остальная часть предложений собственности была единицей с тремя спальнями.

Однако с 2012 года шкала сдвинулась в сторону студий и квартир с одной спальней, которые в среднем составляли 54,4% от общего числа квартир.Доля квартир с двумя спальнями упала до 38,9%.

Этот сдвиг можно в общих чертах объяснить новым развитием, происходящим в городских центрах Торонто, Ванкувера и Монреаля, где более мелкие типы и размеры квартир привлекают более молодую аудиторию.

SVN Rock Advisors Inc., Brokerage — это компания в Онтарио, занимающаяся коммерческой недвижимостью, консалтингом и сдачей внаем нового строительства, специализирующаяся исключительно на жилом секторе. Мы бутик-брокерская фирма, специализирующаяся на многоквартирных домах (квартирах).Наша специализация — предоставление услуг институционального качества владельцам частного капитала и инвесторам, представляя покупателей и продавцов квартирной собственности в процессе сделки. Уделяя особое внимание квартирам, мы разработали системы и процессы мирового класса, которые позволяют нам эффективно обрабатывать все типы сделок с квартирами.

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Стоимость строительства многоквартирных домов: основы

Для инвесторов и застройщиков многоквартирных домов затраты на строительство остаются одной из самых больших затрат, и похоже, что затраты только продолжают расти.К сожалению, эти затраты на восхождение могут оказать негативное влияние на отрасль в целом. Фактически, в отчете за 2018 год Национальная ассоциация строителей жилья связала рост стоимости строительства с недоверием многосемейных застройщиков к рынку в целом. Из-за такого резкого роста затрат девелоперам и инвесторам как никогда важно понимать точную природу бюджетов на строительство многоквартирных домов и почему они продолжают расти так быстро.

Почему растут расходы на многоквартирное строительство

По данным Национального совета по многоквартирному жилью (NMHC), соблюдение нормативных требований является одной из основных причин увеличения затрат на многоквартирное строительство, составляющих ошеломляющие 32% общих затрат.Хотя некоторые из этих правил и постановлений явно необходимы (например, основные правила пожарной безопасности), другие часто излишне сложны. Однако затраты на соблюдение нормативных требований — не единственная область, где растут расходы на строительство. Фактически, с сентября 2017 года по сентябрь 2018 года цены на строительные материалы в США выросли на значительные 7,4% — этого достаточно, чтобы нанести удар по любому бюджету на развитие. Помимо соблюдения требований и затрат на материалы, в последнее время также выросли затраты на рабочую силу и тарифы на импортные товары, что оказывает дополнительное повышательное давление на цены на строительство.

Как оцениваются затраты на строительство и развитие

На начальных этапах проекта многосемейные и коммерческие девелоперы обычно используют исторические данные из предыдущих проектов развития, пытаясь учесть сходства и различия в своих оценках (так же, как может выглядеть оценщик. в других объектах с использованием метода сравнения продаж). Однако из-за постоянно меняющихся экономических факторов может быть сложно определить точный бюджет, по крайней мере, на первых порах.

Частично это связано с тем, что на ранних стадиях девелоперского проекта разработчики, подрядчики и архитекторы часто полагаются на упрощенные методы оценки стоимости «сделай сам». Фактически, простые шаблоны сметы затрат на строительство в Excel по принципу «включай и работай» можно легко найти в Интернете. Обычно они дают разработчикам хорошую приблизительную оценку затрат при условии, что они вводят точную информацию. Таблицы «сделай сам» отлично подходят для оценки, однако в подавляющем большинстве крупных проектов позже в процессе будет задействован профессиональный оценщик строительных затрат.Хотя это может быть дорого, получение точной оценки бюджета до того, как приступить к работе, часто может сэкономить разработчикам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.

Жесткие и мягкие затраты на многоквартирное строительство

Если вы пытаетесь оценить или проанализировать затраты на многоквартирное строительство, важно понимать разницу между жесткими и мягкими затратами. К твердым затратам относятся все затраты, связанные с физическим строительством здания, включая закладку фундамента, кровлю, ландшафтный дизайн, бытовую технику и тому подобное.Мягкие расходы обычно нематериальны и включают такие расходы, как сборы за разрешение, архитектурные расходы, судебные издержки, проценты и сборы по строительному кредиту, а также другие аналогичные расходы. В среднем около 37% затрат на развитие недвижимости составляют затраты на твердое строительство, 24% — мягкие затраты, а 19% можно отнести к затратам на приобретение земли (и, при необходимости, к расходам на снос). Остальные 25% идут инвесторам в виде доходов от капитала.

Во многих случаях застройщики управляют проектами строительства квартир и кондоминиумов за определенную плату, но не предоставляют большую часть капитала.Вместо этого они обычно сотрудничают с группой инвесторов, которые финансируют большую часть разработки. Плата за разработку может значительно различаться, но часто она составляет 5% от стоимости мягкой и жесткой разработки. Если застройщик также приобрел землю для проекта, он может взимать дополнительную плату за приобретение в размере 1-2% от покупной цены.

Сколько на самом деле стоит многосемейное развитие?

Согласно последним оценкам затрат, строительство многоквартирных домов в настоящее время стоит от 64 500 до 86 000 долларов за квартиру.В этой оценке используются сборы подрядчика в размере от 85 до 200 долларов за квадратный фут (psf), чтобы обеспечить разумный диапазон между наиболее и наименее дорогими рынками, поскольку средняя плата подрядчика в США составляет около 125 долларов. В смете также указаны гонорары каменщика, экскаватора и плотника из расчета 70 долларов в час, маляров — от 20 до 35 долларов в час, сантехников — от 45 до 65 долларов в час и электриков — от 65 до 85 долларов в час. Однако на крупнейших и самых популярных рынках страны эти цифры просто неуместны; например, в Сан-Франциско затраты на строительство квартир в настоящее время составляют около 330 долларов на квадратный фут, а в Лос-Анджелесе они в настоящее время составляют ошеломляющие 500 долларов на квадратный метр.

Помимо прямых затрат на строительство, архитекторы также являются важной частью процесса строительства и развития и обычно составляют от 10% до 15% всего бюджета строительства и развития. Фирмы, занимающиеся коммерческой архитектурой, обычно берут от 125 до 250 долларов в час, хотя на основных рынках затраты могут быть значительно выше.

При расчете затрат на строительство квартир и многоквартирных домов также важно учитывать неиспользуемое и труднодоступное пространство.В среднем около 15% квадратных метров многоквартирной собственности составляют неиспользуемые помещения, такие как лифтовые шахты, вестибюли зданий и места общего пользования. Например, строительство площадью 2000 квадратных футов на практике даст только 1700 футов полезной площади квартиры. Это увеличение почти всегда передается будущим арендаторам или владельцам, если здание является кондоминиумом.

Роль архитекторов в многоквартирном строительстве

В то время как подрядчики несут ответственность за надзор и наем рабочих для физического строительства собственности, архитекторы несут ответственность за создание подробных планов для всей застройки.Во многих отношениях качество здания зависит от его плана, поэтому выбор качественного архитектора имеет первостепенное значение. В обязанности архитектурной фирмы входят:

• Создание первоначального плана и бюджета для проекта

• Создание списка работ и набросков плана

• Черновые схемы и планы этажей

• Помощь разработчику по проверке подрядчика предложения и выбор подрядчика

• Изучите архитектурные планы с соответствующими агентствами и получите необходимые разрешения, в том числе разрешения на общее строительство (некоторые разрешения могут позже стать ответственностью подрядчика)

• Сотрудничать с инженерами-строителями и агентствами планирования

• Отслеживайте прогресс подрядчика и запросы на оплату

Роль подрядчиков в многоквартирном развитии

Выбор правильного подрядчика имеет важное значение, поскольку они несут ответственность за повседневное управление строительной площадкой.Выберите хорошего подрядчика, и ваш проект, скорее всего, пойдет гладко и, при условии, что ваша первоначальная смета затрат на строительство была точной, в рамках бюджета. Выбирая неудачно, вы можете обнаружить, что сильно отстаете от графика и превышаете бюджет, что может иметь катастрофические последствия, особенно с учетом того, что большинство проектов развития многоквартирных домов финансируются за счет строительных ссуд, которые, как правило, должны быть погашены в течение ограниченного срока.

В целом, в обязанности подрядчика обычно входят:

• Поиск и закупка всех материалов и услуг для строительства объекта от начала до конца

• Получение всех соответствующих разрешений на строительство и коммунальные услуги

• Консультирование собственника / застройщик и архитектор о лучших способах снижения затрат и сокращения сроков проекта (при сохранении или улучшении качества)

• Выбор, наем и контроль субподрядчиков

• Очистка всего объекта недвижимости после завершения строительства

Подрядчики обычно несут ответственность за поиск и установку всех элементов здания, а также за выполнение определенных административных функций.В эти обязанности обычно входят:

• Сантехника, сантехническая арматура, предварительная установка и подключение сантехники

• Шкафы, столешницы и встроенная техника

• ОВКВ и изоляция для зданий и отдельных единиц

• Ковры и пол

• Внешняя отделка и отделка

• Страхование и уборка территории / собственности

• Разрешения, коммунальные работы, предоставление планов и спецификаций для получения разрешений

• Светильники, покраска, внутренняя отделка стен

• Двери, окна, кровля и проводка

• Черновые / чистовые столярные изделия и оборудование

• Земляные работы, фундамент, опоры и плоские конструкции

Важность понимания затрат на многоквартирное строительство

Хотите ли вы получить твои руки грязные с огромной настоящей е государственного проекта развития, или вы просто хотите пассивно инвестировать в строительство или реконструкцию квартиры, понимание стоимости многоквартирного строительства имеет важное значение.Хотя затраты значительно различаются в зависимости от региона, понимание средних национальных и местных затрат на подрядчиков, субподрядчиков, архитекторов, материалов и других расходов может помочь вам убедиться, что вы не переплачиваете за любую часть вашего проекта. Возможно, что не менее важно, вы можете убедиться, что инвестируете не с разработчиком, который не уделяет первоочередного внимания эффективному бюджетированию.

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным. Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей.Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть зазор?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату. Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам.Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низкими доходами, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по району метро Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения.В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами. Стоимость строительства различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировалась от 8 долларов.От 8 млн до 17,6 млн долларов, что делает строительство самым крупным одноразовым домом.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство.Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег.Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакансий, который обычно является индикатором силы рынка. В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей.Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники содержат оговорки.Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы закрыть пробел … с большим количеством квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от недвижимости, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с чрезвычайно низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 долларов за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для устранения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штатов, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы сократить разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Вы можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, учитывая все, что мы узнали о доступной аренде, размере кредита, размерах зданий и фиксированных расходах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

$ 252 487

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.

сбросить на значения по умолчанию

Расчет плотности в современных городских условиях

© г-н Янис Миглавс Многофункциональный жилой комплекс, состоящий из 204 квартир, семи уровней выше среднего и трех уровней ниже среднего, 1111 Wilshire в Лос-Анджелесе включает в себя торговую базу площадью 7000 квадратных футов, центральный двор и террасы на крыше. Дизайн Nadel Inc. ориентирован на пешеходов и включает контекстную интерпретацию современных городских фрагментов.Holland Partners разработали проект.

Инновационные решения в области городского жилья постоянно развиваются в условиях высокой конкуренции на рынке жилья. Критическая нехватка жилья во многих из наших наиболее динамично развивающихся городов в сочетании с преобладанием городской жизни вызывает потребность в более крупных, плотных и удобных жилищных проектах. Всем нужны центральные места в пешеходных кварталах, но это сложная задача, на сложных участках, с множеством заинтересованных сторон.Эти здания должны обеспечивать жильцам качественную жилую среду, а также улучшать окружающую среду.

Внутри эти проекты иногда содержат неортодоксальные размеры и сочетание жилых единиц с модными пакетами удобств, что требует высоких ставок для удовлетворения и даже прогнозирования демографических тенденций. Помимо жилья, они часто предоставляют рестораны и торговые площади, а иногда содержат офисы и отели.

Внешне, из-за их важности в формировании настоящего и будущего характера их окрестностей, эти проекты обычно подвергаются тщательной проверке со стороны всех участников (и тех, кто участвует косвенно).

Проекты городского жилья требуют большего внимания к дизайну и внимательнее воспринимаются общественностью, чем когда-либо прежде. Многочисленные проблемы проектирования, которые необходимо решить, требуют участия высококвалифицированных профессионалов в области дизайна, которые досконально разбираются в городском жилищном строительстве и привержены как успеху своих клиентов, так и улучшению общества.

Предоставлено Nadel Inc. Типологии зданий для городского жилья

Типология зданий: обертка, подиум, башня и плита
Первым шагом в разработке проекта городского жилья является надлежащее рассмотрение типологии здания.Необходимо взвесить малоэтажные решения с низкой плотностью (обертка и подиум) по сравнению с высотными решениями с высокой плотностью (башня и плита).

Wrap — это малоэтажное здание, которое, несмотря на значительную плотность, лучше всего охарактеризовано как «городское переходное здание». Они в основном расположены в окраинных городах, местах, которые все еще развиваются в истинно городские конфигурации, где земля слишком дорога, чтобы окружать здания наземной парковкой, но достаточно дешевая, чтобы исключить использование подземных парковок.Таким образом, компания Wrap играет важную роль в урбанизации ранее пригородных территорий.

Обертка обычно состоит из четырех этажей одноуровневой деревянной каркасной конструкции Типа 5, окружающих наземную бетонную парковку. Жилые здания и здания для парковки структурно разделены, что обеспечивает высокую рентабельность каждого из них. Непрерывный периметр четырехэтажного дома дает возможность спроектировать жилой городской пейзаж, имитирующий масштабы и характер традиционных городских переулков, при этом отвечая требованиям современных парковок.

Несмотря на свою простоту, обертка может легко достичь плотности от 50 до 60 единиц на акр. В прибрежной Калифорнии и на других относительно дорогих рынках стоимость строительства колеблется от 175 до 225 долларов за арендный квадратный фут (RSF).

Podium стал эффективным игроком в действительно городских условиях. Это пятиэтажный каркасный дом Тип-3 на бетонном основании. В большинстве случаев этот бетонный «подиум» представляет собой одноэтажный надземный этаж с двумя или более уровнями парковки ниже уровня.Бетонный подиум, помимо вестибюлей и парковок, часто содержит торговые площади на первом этаже. Более длинные пролеты и высокие потолки, обеспечиваемые бетонной конструкцией, делают его идеально подходящим для арендаторов магазинов и ресторанов, а наверху предусмотрено место для наружных удобств, таких как бассейны и сады. Поскольку вся конструкция классифицируется как малоэтажная (менее 85 футов в юрисдикциях Международного строительного кодекса), конструкция с деревянным каркасом дает значительную экономию затрат по сравнению с высотными зданиями.

Во многих юрисдикциях допускается двухэтажное бетонное строительство над уровнем земли, всего семь этажей. В результате два этажа бетонной конструкции над уровнем земли с пятью этажами из дерева наверху, поддерживаемые подземной парковкой, стали определением «смешанного пользователя» во многих городах.

Некоторые пренебрежительно относятся к подиуму и другим малоэтажным зданиям как к вторжению из пригородов на территорию, лучше всего предназначенную для высотных зданий; однако шести-семиэтажные здания веками были основой городской ткани.Такие здания обеспечивают огромную гибкость дизайна, вписываются в широкий спектр объектов и вмещают множество типов объектов, определяя и активируя улицу.

Даже с его малоэтажным статусом подиум может достигать плотности от 65 до 100 единиц на акр. В прибрежной Калифорнии стоимость строительства колеблется от 250 до 300 долларов за RSF.

Башня — это тип здания, которое недавно изменило свое традиционное отношение к офисным помещениям. Социально-экономические изменения радикально изменили эту ассоциацию, и теперь башня узнаваема как здание, воплощающее городскую жизнь.Высокие, стройные и (в последнее время) стеклянно-прозрачные башни продолжают расти в городах по всему миру.

Башня неизменно относится к конструкции Типа 1, то есть из бетона и / или стали, и доступ зависит исключительно от лифтов, выходных лестниц, вентиляционных шахт и других строительных услуг. Плиты пола в жилых башнях обычно меньше, чем в офисных башнях, и могут варьироваться от менее 8000 квадратных футов до 18000 квадратных футов или больше, причем многие из них находятся в диапазоне от 12000 до 15000 квадратных футов.

Борьба за максимальную эффективность — главный экономический фактор при проектировании башни. В наиболее рентабельных башнях лифты, коридоры и лестницы на выходе занимают не более 20% плиты пола, оставляя не менее 80% арендуемой площади в квадратных футах, чего бывает трудно достичь.

Даже при эффективном проектировании башня остается одной из самых дорогих типологий жилых зданий для строительства. Учитывая стоимость башни, трудности с получением прав и плотность, которую можно получить с подиумом, часто рекомендуется провести сравнительный анализ между ними, прежде чем продолжить.

Башня может похвастаться плотностью 100 и более единиц на акр. В прибрежной Калифорнии стоимость строительства колеблется от 325 долларов за RSF и выше.

Плита — формальный вариант башни. Это тоже высотное здание, но в то время как башня парит, плита тянется — больше похожа на стену, чем на иглу. Размеры плит перекрытия обычно больше, чем у башен, часто в пределах 20 000 квадратных футов. Такая компоновка приводит к немного большей эффективности, чем с башней, обычно достигает 85% арендуемой площади.Снижая эту эффективность, плита часто требует для строительства большей площади земли, а в городских районах ее стеновая форма может быть особенно нежелательной, блокируя обзор и отбрасывая тени. Тем не менее, в правильной ситуации плита может стать эффективной формой многоэтажного жилья.

Счастье неуловимо: заинтересованные стороны и их недовольство
Когда дело доходит до строительства новых городских жилых домов, часто возникает противоречие между потребностями и желаниями отдельных владельцев и жителей и интересами общества в целом.Сообщество получит выгоду от дизайнера, который понимает примат городского дизайна в формировании проектов городского жилья. Масштаб, масса и характер окружающего контекста должны быть учтены — и, в идеале, улучшены — с добавлением новых зданий. Исторически сложилось так, что прочный общий дизайн, прочная конструкция и гибкость были важными факторами на уровне улицы, поскольку они формируют основной интерфейс здания с населением.